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再放寬首置按揭 非最佳良方 [星島日報] 2023-06-16

美國聯儲局將於下周進行議息,市場憧憬加息周期即將進入尾聲,為市場帶來正面消息。近日財政司司長陳茂波提及暫時無意調整樓市「辣招」,但在可行的情況下,考慮進一步放寬首置人士按揭貸款限制,釋除市民入市疑慮。筆者認為,本港樓價雖然去年已稍為調整,不過置業門檻仍高,因此單純放寬首置按揭無助減輕市民上車負擔,非助市民置業的最佳良方,建議政府認真審視市民置業需求,制定貼地的政策,給予市場實際的回應。


而事實上,自2019年底起,政府已兩度放寬首置人士的按揭成數,期間的確令不少首置人士受惠,一度促進中小型單位的交投。不過現時在香港上車換樓置業,普遍動輒近千萬元,非一般市民可以負擔,因此再進一步放寬首置按揭,對於市民入市的誘因,特別是年輕一輩的置業人生,作用更加有限,無助推動置業階層最核心的上車動力,莫說要再進一步活化樓市的換樓鍊。據土地註冊處及香港置業資料研究部數字顯示,2011至2022年平均每年的二手住宅註冊量只有約49326宗,不足5萬宗,對比1999年至2010年平均每年的75.886宗二手住宅註冊量,減少近3成半,數字反映樓市成交與正常水平相比,存在明顯差距。


事實上,有部分的樓市「辣招」已實施十多年,加上受疫情打擊,本港樓市已由高位回落。隨着未來房屋供應逐步增加,而且在炒賣情況幾乎絕迹的情況下,「辣招」早已不合時宜。「辣招」不但阻礙了樓市的發展,亦鎖死不少盤源,窒礙市場換樓鏈的流動,還大大影響政府的稅收;同時,受疫情影響,有部分業主因資金周轉問題,未能及時賣樓套現。以上因素已阻礙本港經濟發展,因此政府必須重新考慮減辣或撤辣。


筆者認為,本港樓市的炒賣風氣近乎絕迹,現時市場上以用家為主。政府理應由置業人士的角度出發,再調整合適的房策,方為上策。政府除了進一步放寬首置按揭的門檻外,亦可以考慮放置業人士的壓力測試;另外,現時二手市場受壓,「辣招」阻礙二手盤源的流動性,影響換樓鏈的流動。筆者建議政府撤銷額外印花稅(SSD)的禁售期限制,釋放更多二手供應,讓更多上車客受惠,加快物業市場流轉,提升整體流通率至正常水平,此舉有利本港的樓市發展,令樓市注入新一波的動力。

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