兩輪減息樓市表現如何？ [香港經濟日報] 2025-11-28

今年減息周期與去年情況有點相似，兩者均於9月中啟動，原本預期同樣會於年底前減第三次息，惟市場近日指，美國於12月是否減息仍有不確定變數，此舉會令本港二手樓市走勢將如何？

翻查去年減息對二手樓的影響，9月第一輪減0.5厘，幅度大，但市場消化需時，由減息初期至兩周後，利嘉閣50指標屋苑交投量升穿100宗；其後市場的確一度轉旺，最高單周錄155宗成交，惟後勁乏力，其後快速回落至100宗左右，第二輪11月初減0.25厘後不久，交投量亦縮小至80餘宗水平（見附表），及至12月中第三次減息，本港銀行並沒有跟足，僅減0.125厘，50指標交投量已快速打回原形，重回減息初期的70宗水平。

交投不及去年熾熱 惟走勢穩

對比今年，由於市場早已有預期，所以50指標屋苑於9月中公布減息後，即有近100宗成交，其後交投量穩步向上，及至第二次減息，單周成交量最多達117宗。市況雖不及去年「熾熱」，但勝在走勢平穩，持續在100至120宗上落。

另外，11月截至21日為止，二手私宅買賣登記已達2,534宗，在經濟回暖，中美經貿處於較佳的氣氛下，市場料仍可保持強勢，估計全月登記量有機會達3,400宗水平，升2%至3%，屆時將創4個月新高，亦為連續8個月逾3,000宗高水平局面。

的而且確，今年樓市回暖迹象明顯，主要原因是租金維持高企，就算暑假檔期後，租金仍未有下調之勢，因而吸引不少租客轉買個案；以及投資者入市單位作收租用。

租金續高企 投資者吸納細價樓

就如近日就有收租客無睇樓入市東涌映灣園連租約盤，單位為低層2房戶，望山景，連月租1.72萬元租約，收租客見可享逾4厘回報，便決定拍板以510萬元入市。區內代理指，由於租金持續高企，故不少收租客積極吸納一些細價樓，以入場門檻低為首要考慮因素。

而租客轉買入市自用，甚至不惜以高位承接心水物業，如最新深井碧堤半島3座極高層海景2房戶，實用面積576平方呎，最新獲同區租客以逾2年高位，即700萬元承接，呎價約1.2萬元，翻查成交記錄，屋苑2房對上一次700萬元或以上成交，於2023年7月錄得。該名入市的同區租客，對屋苑及周邊環境熟悉，並了解2房高層東南海景單位實屬罕有放盤，睇樓後即拍板入市。

今年樓市緩慢回穩，累積多時的購買力逐步釋放，10月打後，二手盤源收窄、業主持價態度轉強，以及同期一手盤搶攻等因素之下，50指標屋苑仍可保持穩定的交投量。相信若12月不出現第三輪減息，部分買家或會趨向觀望，但整體樓市氣氛基本仍可維持良好。天水圍YOHO WEST為區內目前樓齡最新的住宅項目，位置上，屋苑坐落於輕鐵天榮站上蓋，佔盡交通之便，另設有逾4萬平方呎的住客會所及綠化園區，起居、消閒一應俱全。

由新地及港鐵發展的YOHO WEST，區分作2期發展，其中1期YOHO WEST為2幢（各分作A、B座）住宅組成，戶型由開放式至套3房另多用套房，實用面積介乎245至1,073平方呎，而仍在售的2期YOHO WEST PARKSIDE由1幢（分作A、B座）物業組成，戶型由1房起步。

2房合小家庭 售500萬起

而入伙已1年的1期YOHO WEST，據中原網頁資料顯示，現有放售的單位約30個，以2房及3房的盤源較充足，其中，2房平均入場門檻由500萬元起，只有極少數單位叫價低於500萬元，而3房平均開價由600萬元起。

戶型上，YOHO WEST提供區內少有的開放式、1房等間隔，而同時備有露台，對於置業初哥，或作長綫收租客而言，此類間隔細、門檻低的單位最受歡迎；相比之下，家庭客會傾向以2房或以上的戶型為主，但要留意，屋則區分開放式廚房及獨立梗廚兩類，即使3房亦不一定屬於梗廚戶型，而個別3房雖然非套房間隔，但提供一個洗手間及一個浴室，以解決成員多的家庭所需。

向南望天水圍公園 景致佳

至於景觀上，YOHO WEST即使位處天水圍核心，但不乏單位坐擁向南最佳方向之餘，兼可享開闊天水圍公園景致，其中，2座A1至A3室、2座B1至B3室，3座A2至A8室及3座B1至B3室，均可享受開揚園景，而其餘單位即使面向群樓，因為樓距遠，視野亦不困籠。

生活配套而言，屋苑自設配套齊全的住客會所，提供室內、外泳池、24小時動力健身館、另有宴會廳、戶外燒烤等多項消閒娛樂設施，同時間屋苑亦自設零售樓面，而附近屋苑亦設有商場、街市等，起居所需齊全。