全新甲廈租務回溫？ [香港經濟日報] 2024-06-18

甲廈租務市場大手成交，幾乎全集中於全新甲廈，因租金便宜兼設備最新，吸引企業搬遷。反觀次一級商廈，競爭力上更加輸蝕。

據仲量聯行最新數字，隨着寫字樓租賃市場溫和改善，4月底整體市場空置率下跌至13%。灣仔/銅鑼灣和九龍東的甲級寫字樓空置率分別下跌0.2和0.3個百分點，而中環和港島東的空置率分別微升0.1和0.3個百分點。

租金方面，4月份寫字樓租金跌幅較3月份略為收窄，整體市場租金按月下跌0.4%，而3月份則下跌0.7%。中環租金僅下跌0.2%。

啟德AIRSIDE 租務暢旺

初步觀察上半年，數幢全新甲廈成租務焦點，啟德AIRSIDE成交甚暢旺，先後有華僑銀行、保誠保險及德國超市租用逾20萬平方呎樓面；而近日更有消息指，友邦保險洽租該廈18萬平方呎樓面，若落實單計該廈已租用逾30萬平方呎，肯定為今年交投最旺商廈。另外，位於長沙灣的83瓊林街有數層樓面租出，亦有多個單位正獲洽租。

整體甲廈租務市場新需求動力不足，因環球經濟及地緣政治等因素，公司在港成立新辦公室的個案不算多，擴充業務的外資亦未回復理想水平。同時間，近兩年為甲廈供應高峰期，遇上需求疲弱，導致空置率高企，估計現時有約1,400萬平方呎樓面待租。

業主持有大批商廈樓面待租，面對新需求弱，便要吸引現有市場客戶搬遷。新商廈擁有的優勢，就是設備最新，而在講求ESG年代，跨國企業要搬遷甲廈，必把ESG元素列入挑選的指標。此外，九龍區的新甲廈提供全層樓面逾3萬至4萬平方呎，正適合機構整合業務。

跨企承租 考慮ESG元素

據了解，早前AIRSIDE吸納銀行進駐，便是該集團在港的業務分布中環、上環等多區，租用兩全層正好可整合各部門。而最關鍵因素，是業主明白到市場競爭大，叫價上不會進取，甚至以平價吸客。對企業來說，可以低租金租用，一方面搬遷可節省成本，亦提升辦公室級數，因此紛紛遷入新甲廈，相信下半年新甲廈仍是焦點。

上周中環The Henderson亦迎來首批租戶進駐，發展商恒基兆業地產集團主席李家誠都特別提到項目是融合藝術、創新和可持續發展元素，為未來甲級智能辦公室引領新指標。可見ESG元素亦是跨國企業承租的考慮因素，據悉該商廈租戶包括藝術及奢侈品拍賣行佳士得的亞太區總部、國際投資公司凱雷及瑞士高級製錶品牌愛彼等。

相比之下，稍為舊式的商廈，當流失租客後，新需求始終較少，除非進一步降低租金，要重新招攬客戶不容易。當然業主亦可以選擇，此時為物業進行翻新，提高質素重吸客人，但當中涉及一筆投資金額，市況欠佳下會有猶豫，這批物業可說處兩難狀況。