全年租金料破頂「供平過租」或重臨 [香港經濟日報] 2024-07-29

踏入租務旺季，加上愈來愈多內地生、外來高才、專才及其受養人持續湧港，衍生更多的租賃需求，故近期租務及租金走勢絕對是普羅大眾關注的重點。租金走勢持續看俏，根據美聯物業研究中心資料，美聯「租金走勢圖」上半年升約2.6%，而最新6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.8元，按月升約1.1%，連升4個月，創逾4年半新高，與歷史高位比較亦只相差約4.1%，個人估計，今年全年租金或升8%，屆時租金勢破歷史新高。

展望下半年，預期租金持續強勢。有利租金的因素很多，人才流入加上近年海外與內地學子對赴港升學趨之若鶩，帶來新的住屋需求。根據香港入境處及教資會資料，本港獲批准的學生簽證數目正與日俱增，2023年全年香港學生簽證獲批數量錄得約6.21萬人，較2019年增加約48%，連升3年，但本港大學宿位卻未同步增加，令從外地來港的學生需要租樓，變相亦對本港租務市場起刺激作用。

逾25萬人才抵港 帶動住屋需求

此外，根據政府最新公布資料，總結過去1年半，透過政府各項人才計劃抵港的人才接近13.25萬人，當中同步到港的受養人數目亦高達12.11萬人，兩者合計高達25.36萬人，自然亦對住屋產生租賃需求。

上述租樓大軍抵港，難免令本港租盤持續下降。根據美聯物業官方網站的租盤量計算，截至2024年7月初全港租盤數目只有14,338個，較2023年7月初，即1年前的18,739個大幅減少約23.5%，或約4,400個，可見在各類租樓客搶租之下，令本港租盤量大減。在需求上升同時租務盤源減少下，勢帶動租金「愈升愈有」。

另一邊廂，根據差餉物業估價署的資料，截至今年5月底，差估署A類（實用面積約430呎或以下）住宅細單位租金回報率約3.4厘，創約11年半的新高，若將此與經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平的指數作對比，目前MMI最新報4.17厘，租金回報率仍低於按揭利率，意味「供貴過租」。

不過，按照目前樓市情況去推算，假如預期今年下半年租金有約6%的升幅，以及同期樓價回調約2%，估計上述租金回報率將由目前3.4厘進一步上升至3.68厘。

隨着美國聯儲局於9月份開始減息的機會愈來愈高，若果本港銀行業未來跟隨美國聯儲局減息超過0.5厘，屆時「供平過租」將重現，促使「轉租為買」及投資者入市情況增加，為樓市提供新一波購買力。