停車場地下搬地上 [香港經濟日報] 2025-12-11

政策轉變往往如鐘擺，十多年前因為「發水樓」、「屏風樓」爭議，政府收緊了樓面豁免要求，令到私人項目車位由地面搬到地下；如今因為拆牆鬆綁加快供應、降低成本，讓停車位搬回到地面。

發展局早前公布，由11月起實施經優化的私人發展項目停車場總樓面面積豁免安排，包括容許地面不多於兩層停車場的總樓面面積獲全數豁免，毋須以興建部分停車場於地庫作先決條件。

拆牆鬆綁 助縮短工期降成本

政府指出，地面停車場的建築成本較低，施工時間亦較短，措施將有效降低建築成本和加快發展。事實上，地產業界普遍支持有關做法。在建築周期上，政府曾經估算，在地面興建兩層停車場，相比地庫建停車場，施工期可望縮短超過1年，建築成本亦會降低約4成。

過往曾經有招標的項目由於需要興建地下街、公眾停車場等設施，導致地庫深至4至5層，對於發展商而言建築成本倍數上升，成為不少人卻步不投標的原因；而部分臨海的項目，面對颱風帶來的風暴潮，地庫停車場亦增加防水、防滲問題。

至於唐榮提及的政策鐘擺，其實是想回帶停車場設在地庫的初衷，與2000年代市民對於「發水樓」、「屏風樓」的關注，當年政府推出《可持續建築設計指引》，亦即是後來所指的「限發水」指引，除了將豁免樓面上限設在10%，亦規定只有地庫停車場可全數樓面豁免，而地面停車場只有一半樓面。

當年政府出發點相信是好的，唐榮還記得曾經在街上見過某一住宅大廈，單是基座已經高過比鄰7、8層高舊樓，形成強烈對比，相信是未有「限發水」時代的產物，利用停車場「墊高」住宅單位，以獲得更好景觀，同時可以透過出售車位獲利。若果這類「蛋糕樓」愈建愈多，特別在本身已經相當密集的舊區重建後，帶來的壓迫感其實可想而知。

非全面解禁 免政策走向極端

「限發水」的規例在2011年落實，加上一些「趕班尾車」的項目在之後4至5年內落成，近10年落成的項目大部分已經是「限發水」後的產物，近年對於「屏風樓」關注的聲音相對減輕。

時移勢易，過往政策側重於環保、改善生活質素，現時要兼顧加快建屋進度、降低建築成本，政策上鐘擺一下，將過往政策扭鬆亦屬於因時制宜。現時政府放寬至容許興建兩層地面停車場，而非全面解禁，或多或少是作出一些平衡，避免政策過度走向另一個極端。

事實上，樓市市道的變化很快，有高有低，一個周期短的3、4年，長的亦不過7、8年，但建築的壽命很長，現時新建成的樓宇一般沒50至60年時間亦不會重建，政策的改變對於城市景觀及居民生活造成的影響可以延續很長時間，不能夠完全忽視。