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倘減辣逾5.3萬伙放盤鬆綁 刺激交投換樓 [香港經濟日報] 2022-10-12

政府過去推出需求管理措施遏抑樓市炒風,當中「雙辣招」實施已10年,樓市炒風大減,近期樓價趨跌,交投陷入呆滯。正當下周公布新一份施政報告前,不少聲音提出,額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD,即買家在購入單位3年內出售,須繳10至20%額外印花稅)可優先考慮減辣。


本報統計,倘SSD減辣或撤銷,將可釋放市場約5.3萬至16.8萬伙潛在放盤,有助市民上車,同時刺激換樓鏈。


面對息率上升,以及股市下挫等夾擊,近月樓價及交投自高位回落,根據差餉物業估價署數據,截至今年8月私人住宅售價指數報368.2,較2012年10月「雙辣招」推出當月錄223.7,高64.6%,惟過去4年(2018年至2021年)本港樓價合計只累升11.7%,而今年首8月樓價已挫6.52%。


撤辣最多可釋16.8萬伙供應


樓市形勢轉差,加上近期成交急挫,觸發市場對SSD減辣的討論。本報綜合中原地產數據統計,倘SSD減辣或撤銷,將有助釋放最多16.8萬伙二手供應,其中SSD年期縮短1年,即由現時3年降至2年,會有53,189伙單位可提前鬆綁,佔59%來自新界供應,其中13,469伙屬一手鬆綁貨,單計將軍澳便有多個已推售新盤,共1,889伙可提前鬆綁,即免繳辣稅形式出售,包括原定SSD期明年6月才屆滿的日出康城SEA TO SKY,更佔943伙最多。


而假設SSD年期縮短2年,潛在可釋放的二手盤源增約12.42萬伙,伙數更幾乎等同10個鰂魚涌太古城,當中一手及二手鬆綁貨,各佔31,867及92,418伙,細分三區,港島佔21,305伙或17.1%,而九龍及新界均各31,934伙及71,046伙,佔比25.7%及57.2%。


至於若全面撤銷SSD,新增潛在盤源更激增至約16.86萬個。近年新盤市場投資者佔2至3成,假設有2成業主(即約3.37萬伙)即時推出市場,變相將現時二手市場放盤量(中原網頁放盤量約4.1萬伙)推高近1倍,為市民提供更多置業選擇。


SSD早於2010年11月已推出,隨後於2012年10月下旬加辣,分別將稅階提高及延長適用期,現時為持貨未滿6個月轉售須繳20%;6個月到1年內15%;1年到3年10%。措施推出至今10年,對打擊樓市炒風已起到顯著作用。


首8月錄162宗SSD個案


參考稅務局資料,去年全港涉及SSD個案共錄388宗,較「雙辣招」推出後、即2013年全年有1,478宗,大減1,090宗或73.7%,而今年首8個月同類個案亦僅162宗,趨勢持續向下。


SSD無疑可打擊市場炒賣,但同時不利市場盤源流轉,導致樓市交投萎縮,據土地註冊處資料,去年全港共錄60,332宗二手買賣登記,對比2011年「雙辣招」推出前全年錄75,195宗,挫近2成。


身兼地產建設商會執委會主席及會德豐地產主席的梁志堅就認為,過往樓價「升得緊要」,政府冀透過推出SSD遏抑樓價升勢,但現時樓價已走下坡,SSD失去其意義,因此政府應撤銷該辣稅,以帶動市場交投及刺激換樓鏈,亦相信撤辣對於樓價影響有限。


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