倘樓市氣氛差 降強拍門檻難加快重建 [香港經濟日報] 2023-10-30

最新一份施政報告在推動重建步伐方面亦有不少着墨，其中一個重點包括調低強拍門檻，香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮認為，市場氣氛及所收購舊樓物業業權份數是否符合強拍門檻，是發展商收購舊樓的主要考慮因素，他直言若樓市氣氛差，降低強拍門檻對加快舊樓重建的速度未必相當顯著。

政府去年提出將申請強拍的門檻按樓齡由8成放寬至最低6至7成，不過據政府消息人士透露，施政報告指，經考慮各方持份者意見後，政府調整門檻至最低6成半，並會將較低門檻應用於重建逼切性較高的舊區，主要包括：灣仔、長沙灣、馬頭角、荃灣、油麻地、旺角，以及西營盤及上環，共7區分區計劃大綱圖內地點。

影響樓市前景 息口最關鍵

鄒廣榮認為，發展商收購舊樓主要視乎兩因素，包括樓市前景及所收購舊樓物業業權份數是否符合強拍門檻。若然市場氣氛差，發展商不會那麼積極收購重建，因此即使降低強拍門檻，相信暫時對加快重建的速度未必太顯著。

至於減辣又能否加快收購步伐？他則認為措施會對加快重建有幫助，但始終政府沒有全面撤銷辣招，加上息口高企，收購舊樓依舊包括相當的成本，因此效用或未夠顯著。

同時，他認為息口是影響香港樓市前景的關鍵因素，根據過去歷史紀錄，如果美國長債息口高於香港租金回報率2厘的話，未來樓價再下跌的機會很大。觀乎目前美國的長債息口是4厘多，而現時香港租金回報率2厘多，即有約2厘分別，因此推算未來樓市還會有一段時間呈下跌趨勢。