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倘再減辣樓市氣氛會改善 [香港經濟日報] 2024-01-17

美元利率期貨預期今年減息不僅提早至由3月開始,減幅比聯儲局點陣圖的0.75厘為多,去到年底可能減至低於4厘。假如今年港府持續減辣撤辣,甚至停賣地救樓市,港樓有機會轉勢,預計首季成交量將率先出現小陽春。


去年樓市二手成交強差人意,自首季後交投持續淡靜,政府第四季開始推出不同減辣措施救市,惟成效需時,近期睇樓氣氛有所改善。10月下旬施政報告為樓市減辣,惟近月樓價指數續跌,反映減辣力度不足,加上一手發展商減價傾銷,尤以上車盤減價戰最為激烈,令二手難以匹敵,情況以新界區尤為明顯。


差估署公布最新樓價指數,11月份報316點,按月下跌1.99%,指數連跌7個月,累跌10.78%,去年首11個月指數已累跌5.59%,創出2017年2月後新低。去年全年中原城市領先指數CCL下跌約5.22%。指數比同年4月168.4點高位累跌11.76%,亦較2021年8月191.34點歷史高位跌22.34%。


CCL較歷史高位跌22.34%


相信樓市下跌與整體經濟不振有關,經濟復甦未如預期,以豪宅市場首當其衝。近期樓市迎來多個利好消息,如政府重啟投資移民計劃,將為香港帶來住屋需求,加上聯儲局點陣圖預測今年將減息3次。假如港府意識到樓價繼續下行對香港整體經濟產生的危機,今年或會進一步減辣,首季有望出現成交量小陽春,樓價亦有望於上半年升5%。政府宣布,新一季度賣地計劃只推出一幅元朗工業用地,發展局局長甯漢豪說,新季度不主動賣住宅地。筆者料對港樓價格有穩定作用。


聯儲局點陣圖預測今年將減息3次,但從美元利率期貨顯示,減息次數遠比點陣圖為多,去到今年底,有可能跌穿4厘。而一些世界級投資銀行亦作出大膽預測,息率有可能減至跌穿4厘。


美國樓市過去一年多曾有輕微跌幅,未幾呈現穩步反彈,不久前已能登頂創出新高,及後迭創新高。去年10月美國樓價,比較前年10月有平穩升幅,高出4.8%,反映樓市依然是世界上理想的投資工具之一。世界其他地方的樓市亦表現硬朗。只要利率及通脹回落,再加上港府採取適當措施,筆者相信本港樓市會有所改善。




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