倉庫空置率高料今年租金續跌世邦黎尚文 [香港經濟日報] 2026-01-12

工業倉庫空置率創近年新高，世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文認為，零售業等需求下降，租金跌勢料持續，他亦指科技及藥業等行業有擴充。

總結2025年工業市場，世邦魏理仕統計，去年10月及11月合計整體貿易表現按年增長18.2%，令全年總額逾9.8萬億元，按年上升14.1%，惟同期貨櫃吞吐量按年下跌9.5%，但空運貨量則上升4.6%。

黎尚文指出，第四季市場出現一現象，就是租務上升，錄得110萬平方呎新租賃成交，他分析，「當空置的倉庫增加，業主有需要降價，即帶動本身有興趣搬遷或升級的企業，令租務上升。」他提到，租賃動能按季有所改善，但整體仍偏弱。全年總量達290萬平方呎，較2024年減少11%。

半導體企業 租青衣逾27萬呎

工廈市場早年空置率偏低，但近兩年卻明顯上升，據該行數據，倉庫空置率按季上升1.3個百分點，達近年新高13%。全年累計上升5.5個百分點，創下有紀錄以來最大升幅。他分析，一方面貿易戰令部分機構選擇按兵不動，再加上環球經濟等因素，行業擴充情況少。同時間，位於機場的「菜鳥智慧港」物流中心，總樓面達410萬平方呎，現階段難以消化，空置率上升。此外，他提到個別行業正降低需求，「個別零售行業減少樓面，如服裝、化粧品等，以往租用大量樓面，續租後縮減規模，與生意回落有關。」

今年市況預測方面，去年倉庫租金全年跌幅達8.4%，為2002年以來最大年度跌幅，亦屬連續8個季度下跌，他預計雖然部分企業仍會留意成本控制，但預期租賃需求將逐步改善，在空置樓面較多下，倉庫租金今年料跌約5%。不過，他指出倉庫租金與高峰期相比，累跌約兩成，「若與甲廈、商舖等比較，下跌幅度已較為溫和，工廈市場算相對平穩。」

新需求上，他指由新興行業帶動，包括科技行業，如最近第三方物流公司租用青衣Goodman Interlink的275,100平方呎樓面，當中涉及跨國半導體公司。另外，他亦提到一家中資藥業公司，早前租用荃灣工廈10萬平方呎，「不少藥業公司來港擴充，如生物創新藥物、生物醫藥等，屬高增值行業。惟多涉及3萬至4萬平方呎樓面，對整體租務市場來說，租務規模上不如物流業。」

工廈改裝數據中心 明顯減少

數年前工廈樓面曾一度明顯減少，因全幢工廈改裝數據中心個案增加，令工廈存量下跌，但相關改裝情況近兩年欠奉。黎尚文指，除了可改裝數據中心的物業本身不多外，亦因早年發展急促，「營運商租用全幢數據中心後，仍要面對出租問題，目前料仍有約兩成空置情況，故工廈改裝數據中心漸降。」

未來供應方面，豐樹產業去年以近37億元，投得青衣青鴻路與青衣路交界地皮作物流，最高可建樓面約245萬平方呎，他指未來2至3個項目，要到2028年才落成，未來兩三年未見新供應，在目前高空置率下稍作紓緩。