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信置財團19.3億 低價奪九龍城項目 [香港經濟日報] 2023-12-15

地價回落,信置(00083)財團以19.3億元,投得市建局九龍城盛德街項目,每平方呎樓面地價不足4,700元,較市場估值下限低2成。市場估計,項目落成後開售呎價不足1.5萬元。


屬於市建局首個公務員合作社重建試點的盛德街/馬頭涌道項目,在上月中截標,當時接獲6份標書,均為本地中大型發展商包括長實(01113)、新地(00016)等,最終市建局昨日公布項目由信置夥拍招商局置地(00978)、鷹君(00041)以合資形式投得。


市建局公布,項目中標價為19.34億元,按照發展合約,發展商須預留3個位於低層的住宅單位,予市建局推行原址「樓換樓」,考慮到預留單位所涉及的建築支出及所佔的樓面面積,市建局評估項目的樓面地價為每平方呎4,694元。


據項目在上月截標前市場估值約23.7億至29.2億元,每平方呎樓面地價約5,700至7,000元,亦即是今次中標價較市場估值下限低出接近2成。若果比較鄰近區域賣地情況,如同由信置合資去年10月投得的土瓜灣榮光街項目,每呎樓面地價8,571元,一年地價跌45%。


信置:將發展優質住宅

信置方面則指,項目位置優越,落成後會與區內發展產生協同效應。信置副主席黃永光則稱,項目靜中帶旺,擁優質中小學校網,鄰近宋皇臺及土瓜灣地鐵站,將發展優質住宅。在過去一年,信置投地相當積極,由去年10月投得榮光街項目起計,至今以合資形式合共投得3幅地皮,涉資近97億元,屬於最積極的發展商之一(另見文──「信置連番夥財團 近百億1年奪3地」)。


假設每平方呎建築及利息成本約5,000元計算,計及「發水10%」,估計項目總投資額將逾42億元,每平方呎投資額逾9,200元,以2成發展利潤及8成實用率推算,項目落成後實用呎價逾1.38萬元,較同區新盤城軒折實呎價16,755元起低出約2成,而鄰近5年樓齡的喜點二手呎價約1.52萬元、19年樓齡的傲雲峰呎價則約1.54萬元,均較兩者低出約1成。


泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱,出價反映發展商看淡後市,以現時地價估計,日後賣樓呎價有機會低於1.5萬元。而對於市建局而言,成功批出首個公務員合作社重建項目屬於里程碑,若果不接受標價最終亦只會流標,市建局亦預見短期內一段時間地價維持低迷。美聯測量師行董事林子彬指,目前市場仍然充滿不少變數,故發展商出價保守是可以理解。


盛德街項目佔地4.6萬平方呎,可建樓面約41.8萬平方呎,提供約640伙,不過按招標條款規定,發展商須預留3個低層單位,予市建局作「樓換樓」計劃,發展商須建議前期費用作競投,而未來賣樓收益若超過82.5億元,須支付40%分紅予市建局。


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