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供貴還是租貴 [香港經濟日報] 2023-10-30

租樓可保留現金,存定期有高息,但定期利息並不會長期高企。


差餉物業估價署最新資料顯示,今年8月私人住宅回報率大楖是2.2厘至2.9厘之間,單位愈細回報愈高,翻查資料,回報率都有不同的計算方式。因9月數據價跌租升,回報或會進一步推高。


經濟日報地產站提到,最簡單的是「租金回報率」,計算方式是將一年租金收入除以樓價。假設單位樓價值100萬,現以月租5,000出租,即每年租金收入6萬,租金回報率是6%(或6厘)。


每月租金X12個月/樓價=租金回報率(%或厘),此種計算方式多用於比較不同屋苑的租金回報,物業代理發表的研究報告亦多會用此為計算標準。此計算的好處是簡單,方便比較不同單位的回報。例如A單位的租金回報率是5%,而B單位為6%,在樓價相同的情況下,B單位的租金收入便較高。


明年息率倘降 供平過租或再現


另一個計法的是「資金回報率」,每月淨租金收入X12個月/投入資金=資金回報率(%或厘)。計算方式是以每年淨租金收入除以投入資金,得出的數字便是資金回報率。


假設單位樓價100萬,業主已付3成,即30萬首期,再承造七成20年按揭,利率2.5%計算,月供是3,882元。現時以月租5,000元出租,將月租減去供款3,882元,淨租金收入為1,118,全年淨租金收入,除以投入資金(即30萬首期),得出的資金回報率為4.5%。


早前美聯物業一份報告,提到多一個考量,以現時的息口環境加上經濟未復舊觀,相信即使「撤辣」都不會推高樓價,只會令樓價止跌,相對更看好租金的升幅會跑贏大市。随着更多專才來港,未來一年租金有望進一步上升8%,若明年息率有機會回落,屆時「供平過租」再現,相信會吸引更多市民「由租轉買」。再者,定期利率下調令定期存款吸引力減,將有助增加置業意慾。


該行提出另一個計算方法,建議市民在做出租買的決定時,不應只着眼於一時的負擔,應從長遠的需求及保值角度,為未來作最好打算。雖然目前息口高企,但是買樓自住長遠實際更划算。


以租買市值800萬元的物業為例子,若以6成按揭,供30年,4.125厘利息計算,每月供款為23,263元;以現時租金回報率約2.9%計算每月租金則19,000元,屬租平過供,惟租金屬純支出,並無任何儲蓄價值,相反供樓償還本金是資產儲蓄,利息支出才是純支出,首十年總利息支出共179萬元,每月平均利息支出約14,900元,同期合計租金支出共約228萬元,每月租金支出19,000元,實際較買樓利息支出高出27%。


該行估計,如若未來息口回落,供樓利息支出將會更低。假設未來租金每年平均升約2%,未來10年合計租金支出更高達250萬元,相等於每月約20,800元,較買樓利息支出更高達40%。租客要一直付出租金,最後仍然沒有自己的物業。值得留意的是,租樓可保留現金,存定期有高息,但定期利息並不會長期高企。省下的首期開支可以投資,但投資並不容易,隨時得不償失,磚頭相對更為實在。

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