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供應難達標賣地收入減政府「雙失」[香港經濟日報] 2023-11-10

今年先後6幅地皮接連流標,其中3幅是在今個財政年度之內,涉逾3,560伙未能如期供應,今年首三季私樓土地供應僅達標不足7成,而頻頻流標致賣地收入大減,無論財政或土地供應方面均對政府構成壓力。


政府每年推地主要是滿足維持私樓土地供應的政策目標,而同時賣地所得收入亦貢獻庫房,支持政府財政開支,而當今年出現多達6次流標,難免令政府在推地及收入方面均受影響。


首先在私樓土地供應方面,今年流標的6幅地皮有5幅屬於住宅地,合共涉及5,790伙,其中荃灣油柑頭首置盤用地(1,950伙)、東涌第106B區(414伙)及東涌東站1期(1,200伙)均在今個年度(2023/24年度)流標,將會影響到政府今年度推地部署,該3幅用地合共涉及3,564伙。




發展商補價重建 成達標關鍵


按照發展局上月初公布今季度賣地計劃時,計算首3季土地供應為10,150伙,接近全年目標80%,當時政府雖然已經計及了荃灣地皮流標影響,但未及今個月兩幅東涌地皮先後流標(涉1,614伙),計及將會令供應量降低至8,536伙,達標進度降低至66%。


換句話,下季度政府需要推出逾4,360伙土地供應,才有望維持全年達標。在今年推地頻頻流標情況下,發展商補地價及重建步伐將會成為最終能否達標關鍵。


至於賣地收入方面更加嚴峻,6幅地皮涉及總地價可達220億元,雖然所涉及「一鐵一局」項目並不入帳在政府賣地收入,不過整體賣地成績欠佳,預計目前政府地價收入只有大約160多億元,只是全年目標約2成,接近600億元差距,將會導致政府原有財政赤字進一步增加。


接連流標的東涌第106B區及港鐵 (00066) 東涌東站1期,均屬東涌東新填海區土地,受潛在沉降因素影響,加上同區供應眾多,發展商較為審慎。而今年底推出同區樂建居用地亦將面對同樣挑戰。


區內6萬伙公私營供應


東涌東新填海區屬於未來幾年供應重鎮,按發展局的10年熟地供應時間表,東涌東被列入未來兩年度主要土地供應來源之一。整個區份將提供6萬伙公私營住宅,其中1.85萬伙屬於私樓地,首幅招標的私樓土地正正是早前截標的第106B區用地。




不過,據地產業界指出,新填海區用地有機會出現沉降風險,所以發展商興建時候預計「打樁」會較其他土地為深,令到建築成本略為增加。


而另一邊廂,是同區供應相當集中,單是今年度賣地表就一口氣納入3幅東涌東住宅地,涉及2,000伙,再加上同時間推出的東涌東站1期、小蠔灣1及2期(共4,530伙)均是位於鄰近的地區,集中一同大規模推地,日後發展商賣樓、樓盤入伙時間相近,發展商出價將會較為審慎。


值得留意的是,政府目前已選定作為樂建居試點的兩幅用地,其中一幅亦位於東涌第122區,可建樓面約89萬平方呎,預計提供約1,600伙。現時連招標條款相對簡單的私樓官地、鐵路項目均流標,設有定價、面積等限制的私人參建居屋項目相信要順利批出難度將更高。

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