供平過租擴散新樓搶爆 [香港經濟日報] 2025-04-30

樓市兩極化，過去4年樓價跌近3成，同期租金卻在外來人才、學生搶租盤下猛升逾3成，造就租金回報逆市升至3.5厘，創13年新高。「供平過租」重臨，投資者買樓收租，租樓人士亦考慮轉租為買。

自去年9月美國展開減息周期，本港至今已減息3次，合共0.65厘，同時在租金與樓價走勢背馳下（本港樓價自2021年至今累跌近3成，同期租金升逾3成），租金回報率屢創新高。今年2月，中原城市租金指數CRI回報率升至3.5厘，為2011年8月錄得3.52厘後的逾13年新高，更與H按（HIBOR）息率3.5厘看齊，扭轉過去兩年多以來按揭利率一直高於回報率的不利樓市局面，影響投資者入市意慾，拖累樓價表現。

自2008年爆發金融海嘯後，受惠美國量寬政策，本港曾長期處於「供平過租」。回顧過去16年（2009年1月至今），除了2022年5月至2025年1月、以及2020年4月曾出現「供貴過租」外，其餘超過8成時間都是「供平過租」，造就了香港樓市的上升周期，這段時間買樓的大部分市民，供樓是供得開心。

供平過租現象 愈來愈普遍

踏入減息周期，價跌租升，「供平過租」現象將變得愈來愈普遍，尤其儲夠首期的上車客，在租金上升壓力下或考慮轉租為買；近年政府全力搶人才，大批人才及學生來港，帶動住屋需求，增強投資者入市意慾，肯平賣的新盤更見搶購。

新鴻基地產發的西沙SIERRA SEA，開價吸引，發展商為吸引收租客進駐，更提供為長綫投資者度身訂做的付款計劃，提供多項現金回贈及貸款優惠。項目鄰近中大，入伙後不愁大學生租客，購入作「學生公寓」，回報率料「坐四望五」，更勝銀行定期存款。發展商早前公布認購人士佔4成為大手客，相信當中不乏長綫投資者。項目首輪收票量多達3.7萬張，成為歷來新界票王。

租金回報率是用來衡量房地產投資收益的重要指標，回報率越高，代表每月賺回來的租金，足夠付利息有餘。中原地產統計的143個成分屋苑之中，多達74個屋苑出現「供平過租」，而回報率高於4厘的屋苑更多達25個，較去年同期10個增加1.5倍；回報率低於3厘的屋苑則減少近六成至21個。