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住宅累進差餉制礙中價樓至豪宅世邦林凌 [香港經濟日報] 2024-04-24

差估署早前完成全港約351萬個物業單位的應課差餉租值重估,今個財政年度應課差餉租值平均上升1.8%,其中私人住宅單位升幅最高,平均升2.1%。世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事林凌指,部分新區的租值升幅最顯著。而對於當局早前提及將引入住宅物業累進差餉制度,她認為措施對中價至豪宅物業均有影響,料對手持較多豪宅的發展商影響較大。


她指,若以地區劃分,部分新區住宅的應課差餉租值升幅最大,部分相關需求亦由內地人士帶動,例如將軍澳南、康城站及啟德等,因為有港鐵、商場配套,部分區分的校網亦理想。相反,商廈的應課差餉租值下跌,可見市場對寫字樓的需求減弱。


撤辣對住宅樓價 影響正面


至於財政預算案公布撤辣後,樓市交投氣氛隨即好轉,惟她認為這對住宅樓價的正面影響較大,而因對租金沒有太直接影響,變相對下個財年的應課差餉租值的影響亦不太直接。


另一方面,財政司司長陳茂波早前提出,將現行制度差餉的徵收率一律為應課差餉租值的5%,改為引入三級累進稅率制度,日後應課差餉租值會分開5%、8%及12%三個級別徵收,目標在2024至25財政年度第四季(2025年1月起)生效,預計約有4.2萬個住宅受影響。而新制度只會影響應課差餉租值逾55萬元的住宅,佔總數1.9%。她認為,新制度會對發展商的負擔最大,因為發展商手持不少豪宅,若未能成功去貨,變相差餉負擔會增加。同時,中價物業本來已經需要多繳稅項,所以新政策對中產人士亦會構成壓力。


不過,她直言,由於加息令供樓成本上升,變相會增加市民負擔,所以政府盡量不該在逆周期下實施上述措施,並建議在明年第一季實施後,多留意社會聲音,再考慮是否有需要調整稅率。


此外,雖然當局未有將差餉累進稅率制度引入商廈及商舖物業,但她不排除日後待商業市場復甦,有機會會在相關物業引入累進制。


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