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住宅租金續升能否撑樓價向好? [香港經濟日報] 2024-07-04

暑期租務旺季效應帶動下,近月住宅租金節節上升,惟樓價走勢相反,按月下跌1.2%,租金與樓價背馳最大原因,是新盤餘貨積存量過高,發展商持續低價促銷新盤,遏抑樓價升勢。


雖然樓市撤辣後,新盤銷售速度明顯加快,但是現時新盤市場餘貨量仍有約2.1萬伙,足夠市場1.5年的吸納量,故發展商仍然以低價促銷策略吸客。


倘新盤餘貨低於1萬 減價料收窄


美聯物業研究報告顯示,新盤由2022年3月起,已連續7季出現「負溢價」,即新盤價錢較二手價為低,二手樓價很難與新盤競爭。市場預期,若新盤餘貨存量低於1萬伙,發展商有機會收窄減價促銷步伐,否則二手樓市持續受壓。


租金回報遜定存 難吸投資者


差估署資料顯示,5月私人住宅租金指數按月升約1%,連升3個月,並創53個月(近4年半)新高,預期6月份會進一步上升。住宅租金上升,買樓收租回報同步上升,理論上可支持樓價向好。


然而據中原地產統計數據顯示,中原城市租金回報率最新報3.09厘,相對現時整體供樓利率4.125厘,供樓利率比租金回報高1厘以上。可見租金回報仍不及銀行定期存款吸引,短時間內難吸引大批投資者轉投樓市,樓價只能反覆尋底。


換言之,除非今年底銀行重啟減息周期,又或新盤市場以高價推盤帶動二手業主加價,否則單靠租金上升,實無助樓價回升。




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