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住宅租賃有錢途 看好酒店改宿舍 [香港經濟日報] 2024-04-08

去年大手買賣市場表現欠佳,萊坊大中華區投資部主管胡孝直認為,今年投資市場仍面對挑戰,但相信因息口有望回落加上撤辣帶動,料投資市場氣氛勝去年,並看好住宅租賃市場,包括學生宿舍極具投資價值。


受高息環境衝擊、加上經濟表現一般,去年大手物業投資市場成交量偏低。胡孝直認為,現時息口仍高企,經濟未有明顯復甦迹象,包括股市低迷,亦有投資地產的外資基金出現問題,市場仍充斥負面因素,「市場要消化銀主盤,政府如何搞好經濟」。


在最新一份財政預算案上,終於撤辣並放寬按揭,他認為仍是正面信息,「暫時對工商物業正面幫助不多,焦點盡在住宅投資。最快受帶動為住宅投資,香港存款金額強勁,持有資金的人,會考慮買物業還是放定期,隨着撤辣開始會考慮重新投資住宅」。


另一重要因素是息口,他分析,在今次加息周期香港比美國遲開始,亦沒有相同步伐,但相信仍有減息空間。近年商用物業投資轉差,因息口高企,香港出現低回報情況。對投資者來說,目前物業回報率仍偏低,商用物業租務市場不算暢旺,投資者面對高息信心不太高,若稍為減息便有轉機。


地區商場具家庭元素 收入可穩

過往投資市場主要集中於商廈及舖位,他指兩項投資亦面對挑戰,「商廈市場除非買來自用,而寫字樓空置率要好幾年消化,租金無力反彈令投資者缺乏興趣。」至於商舖方面,他認為港人北上消費成風,本港餐飲零售均有壓力,即使以往較穩健地區商場,同樣有一定挑戰,「故此投資要睇回報率,要小心部分商戶受北上消費影響,因此地區商場要有家庭元素,如教學中心等,便可提供相對穩定收入」。


傳統投資項目表現遜色,反而新興的住宅租務市場卻值得留意。他提到,自從去年通關旅客重臨,為酒店帶來動力,他指香港旅遊業已有復甦迹象。惟入境旅客,尤其是國際旅客的數目,仍遠少於疫情前的水平。2023年全年,國際遊客人數達到723萬次,但入境人數暫仍遠低於疫情前。他預計酒店業將持續復甦,供需動力對市場有利。入境旅遊改善將推動市場勢頭,包括會議、展覽等商務旅客可望重臨。


提供學生服務 較接待旅客簡單

胡孝直表示,酒店改建為學生宿舍的趨勢普及,因為可為投資者帶來可觀的回報。隨着非本地學生人數的大幅增長,市場表現強勁的情況下,租金收入穩定,學生宿舍的前景吸引。他舉例,該行早年促成的紅磡蕪湖街酒店項目,早年獲基金購入,改裝成學生宿舍,在剛剛學年全數租出,更出現要輪候,「普遍學生宿舍床位月租約6千至7千元,一間房兩床位月租達1.4萬元,回報率不差。營運商收取學生預租1年的房租,資金較易周轉,再者營運上,為學生服務較接待旅客簡單」。


他指,投資者看準以合理的價錢收購中價酒店,由於大學提供的學生宿舍數目不足,有些酒店已改建為學生宿舍或青年宿舍,「條件是房間不能太細,附近交通方便,便可吸引基金夥拍營運商投資」。

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