住宅帶動反彈商業投資明年向好世邦甄浚岷 [香港經濟日報] 2025-12-08

下半年投資市場有起色，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷認為，住宅是率先反彈範疇，並可帶動商業投資向好，明年料更佳。投資上，睇好酒店及核心區甲廈前景。

據世邦魏理仕統計近兩年大手買賣成交，本年首11個月，涉及7,800萬元以上買賣，總金額為364.2億元，暫低去年1成多，料今年全年成交金額，與去年接近，與高峰期相比仍有很大距離。

甄浚岷指，今年首季市場仍彌漫近年樓市不景的氣氛，直至年中開始，整體買賣開始增加。他分析，息口走勢、股市效應等，均有利買賣，但最關鍵是氣氛改善，「今次年中起，住宅市場開始反彈，令整體樓市氣氛亦向好，連帶商業投資亦改善。」他指，很多人認為住宅價已見底，加上已撤辣，令投資氣氛升溫，「現時拆息回落，但仍見3厘不算很低，可見交投反彈，主要不是息口因素，而是氣氛好轉。」

急售盤漸去 出現財團爭奪物業

對於明年，他認為市況比今年更好，因負面情緒年中已漸消減，「商業銀主盤如酒店，急售盤已沽得七七八八，現時開始出現多路財團爭奪同一物業。」

按範疇分析，仍以住宅相關物業值看好，例如近月連環全幢租賃住宅項目售出，如灣仔太極軒以5.5億元售出，「投資者睇好住宅價上升，甚至日後裝修再拆售亦可，現階段不擔心回報率不高，重視價格升值為主。」

投資市場上，今年酒店買賣錄得45.3億元成交，較去年高出逾1倍，甄浚岷分析，不論酒店基本因素，甚至改裝潛力，故成投資之選。他指，旅客數字理想，酒店房價及出租率上升，加上疫情期間個別酒店結業，變相供應減少，令酒店投資價值增。此外，酒店改裝學生宿舍，成為投資市場焦點之一，從投資角度，認為兩者比較各有優點，「酒店收取房租較貴，惟經營成本較高。學生負擔房租較低卻勝在穩陣，出租率近百分百。」他指，澳洲、英國等地方，學生宿舍是成熟的投資選項，香港僅屬初起階段，甚有前景。

學生宿舍改裝易 回報穩定

參考一兩年營運數據，學生宿舍內3人房，每張床位每月6千餘元，很快便會租出，2人房每張床位，月租水平可達8千至9千元，因此作為投資項目來說不俗。入場門檻上，他指愈來愈多財團參與，例如購入數層高唐樓再加以分間，扣除成本可達回報率5厘，「改裝成本不高，地點上其實不一定近學校，畢竟香港交網絡通極為方便。」唯一市場暫不明朗因素，是尚未出現學生宿舍改裝後，沽貨獲利個案。

另一明顯有改善的市場，就是甲廈買賣，近一兩個月中環多幢指標甲廈錄得買賣成交，他指反彈情況僅出現於核心區中環，「商廈市場是『天堂與地獄』，中環核心區因受惠ipo、股市因素，租售情況明顯轉好，但東九龍、港島東等非核心區，價格仍在尋底。」