住宅供應量多上半年樓價靠穩 [香港經濟日報] 2025-02-24

高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵指出，今年各類物業包括住宅及商業供應量高，阻礙樓價反彈，而住宅需求較理想，料樓價靠穩，惟商廈租金再跌。

去年整體樓市表現一般，不論住宅、商廈等價格均出現下跌。李婉茵指出，樓市走勢與供應量有密切關係，而住宅市場上有剛性需求，但今年價格未必反彈明顯，主因供應量多，「一手住宅供應持續高企，預計新供應逾2萬伙，已落成或施工中的單位數目逾10萬個。按以往每年銷售約1.6萬伙計，消化需時，成樓價反彈最大阻力。」

她指，發展商持貨多，個別更有資金壓力，新盤開價策略定價會貼市價，甚至低市價並以優惠配合，令二手樓價有一定壓力。

此外，她指利息亦是關鍵，儘管2024年已減息合共100個基點，但不確定因素包括2025年的息率走勢仍然存在，主因美國新總統上場後，對華政策存不明朗因素。

住宅市場上，她認為近來市況亦有好轉，氣氛不錯，住宅需求仍強，料目前樓價已接近見底，今年上半年住宅樓價靠穩。

不應停止賣地 可考慮優化制度

至於政府土地政策上，對於有意見指政府可重推勾地制度，或停止賣地，李婉茵認為均不適合，「不應停止賣地，畢竟供應有周期，一旦停止日後便出現斷層，可選擇減慢步伐。」至於勾地制度上，她認為若發展商沒興趣，情況便相當被動，對市場釋放負面信息。

她提出，政府應維持現有土地政策，加以優化，包括縮短審批流程，涉約2年至3年，「高息期間加上樓價受壓，發展商成本上升，若政府可審批圖則等加快，縮短流程，便可令發展商持續發展新項目。」此外，亦建議政府在賣地上應刪不必要條款，「例如投得地皮後要重建社區設施，或要平整地盤等，發展商風險增，便降低入標興趣。」

供應多不僅出現於住宅市場，商廈供應高，令甲廈租金持續下跌。高力數字顯至示，去年整體甲級寫字樓租金為每平方呎48.7元，按年下跌7.9%，為自2019年第二季以來連續23季下降，空置率繼續創下新高，達16.8%，總空置面積為1,390萬平方呎。

李婉茵指，2025年新增甲廈供應將逾350萬平方呎，連同明年高達550萬平方呎，故對甲廈租金構成壓力，整體甲級寫字樓租金將會再下調約9%。她分析，若經濟好轉，金融機構來港擴充，有利甲廈租務市場，但同時指出現時內地企業模式稍轉，「以前可能來港租幾層，涉幾萬呎樓面，現可先租用數千呎單位。」

發展教育產業 有利樓市及經濟

本星期將有新一份財政預算案，她認為長遠而言，政府應發展教育產業，不論對物業市場，更可推動經濟，「教育機構不夠空間，近來於私人市場購入商廈，反映有一定需求。此外，宿位供應不足，令學生宿舍有強勁需求。來港讀書的學生，日後在港長綫發展，增加勞動人口，對本港經濟發展亦很重要。」