低價高回報仲要慳印花稅之選 [香港經濟日報] 2025-03-06

市場正尋覓400萬元以下只需100元印花稅、又要高回報的單位投資，其中細價新盤反應理想，亦出現購買2伙以上的大手客，二手亦有投資者進場。

利嘉閣地產發布一宗成交指，屯門疊茵庭2期9座低層A室，實用面積約381平方呎，屬2房間隔，以380萬元沽出。新買家為外區投資者，計劃購入鐵路盤收租，認為屋苑鄰近西鐵站，租售潛力俱佳，且單位內籠企理，加上受惠新印花稅政策，決定洽購。業主原以410萬元放售單位，議價後以380萬元市價售出，呎價約9,974元。按單位市值租金約14,000元計算，料新買家可享約4.4厘租金回報。

假設以4.4厘水平租出，現時按揭利率3.5厘，相差0.9厘，可以解讀為投資者搏4厘以上回報，即使扣除「全包宴」租出單位，減去管理費及差餉地租，仍有高於3.5厘的回報。

中原地產一份報告分析，去年9月美國開始減息，香港亦跟隨減息3次共0.625厘，H按息跌至3.5厘，在121個CCI大型成分屋苑中，2024年底CRI回報率超過3.5厘（高於現時H按息，即供平過租）的屋苑有70個。唐榮根據中原數據，把條件訂得再苛刻一點，要有400萬元以下成交，又要如上文，有4厘以上回報。

得寶花園 收租回報逾5厘稱冠

港島區回報率較高為嘉輝花園及南豐新邨，去年底CRI回報均超過4厘，嘉輝花園能受惠印花稅新措施，其去年400萬元或以下買賣比例錄59%，南豐則少至5%。

九龍區回報率最高是得寶花園，去年底CRI回報率升穿5厘水平，錄5.07%，亦是全港之最，而同期CCI調整實用呎價錄10,651元。得寶花園去年有95%的買賣為400萬元或以下。黃埔新邨、淘大花園、美孚新邨、德福花園均有400萬元或以下的買賣，但比例不足3成。

河畔花園去年成交 全400萬以下

新界東區主要位於新界東南，大埔中心錄4.09%，去年400萬元或以下買賣比例錄56%；河畔花園更達100%，其回報區內最高錄4.75%。

新界西區主要位於新界西南，荃威花園回報區內最高，錄4.64%，而CCI調整實用呎價則為區內最低，錄7,142元。荃威花園A座低層3室，實用面積466平方呎，屬於2房間隔，原本叫價338萬元放盤，議價後310萬元易手，呎價僅6,652元。代理指出，原業主早於1991年以約25萬元購入單位，由於內籠頗殘舊，故願意低市價出售，但持貨約34年，帳面升值11倍。

這些單位有細價樓供應，但樓齡較大，個別交通便利及近學區等，而附表不少是高齡屋苑，包括美孚、黃埔新邨等老牌屋苑，荃威花園樓齡亦有47年。