仲量聯行：甲廈來年租售價料跌逾一成可作小翻新留租客 [香港經濟日報] 2025-05-26

商廈空置率高企，仲量聯行認為，面對新供應及時代轉變，商廈業主可作細規模翻新及提升級數，投資額不高而回本期快，同時可留住租客，以及防止空置情況惡化。

仲量聯行最新發表的研究報告《小投資大回報：策略升級穩守寫字樓資產價值》指出，以約1億樓面計算，目前全港接近一半（44%）的甲廈樓齡已超過30年，比例將於2030年升至55.1%，到2035年約五分之一的甲廈樓面或面臨功能性淘汰，難以吸引租客。

報告中提到，2026年甲廈價格及租金將下跌超過1成，而樓齡超過30年又欠缺保養的商廈，價值跌幅更可能高達2成。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指，香港核心商業區佔有97.4%的甲廈於2015年前落成，高於其他國際城市。商廈老化的同時，未來5年預計將有830萬平方呎甲級寫字樓供應進入市場，相當於過去10年淨吸納量的總和，市場競爭料將進一步加劇，「舊式物業若未能及時升級翻新，將難以滿足租戶日益提高的期望，面臨租金壓力、空置率上升、營運效率下降，並且物業價格下滑。」

商廈升級 助改善出租率

她指出，去年商廈租務統計上，樓齡5年內的甲級寫字樓錄得超過100萬平方呎的吸納量，相反，樓齡30年以上的寫字樓則錄得負4.4萬平方呎的吸納量。租金方面，目前新舊寫字樓的租金差距逐漸縮小至每平方呎2.9元，創下歷史新低，將吸引更多租客於租約屆滿後會傾向遷往優質寫字樓空間。目前空置率上，近年因正值供應高峰，5年內以樓齡物業空置率偏高接近3成，而次高的為30年樓齡以上甲廈。

提到翻新物業，可能直接認為涉及大筆資本，仲量聯行香港物業及資產管理部總監鍾志雄指，未必每幢商廈亦適合大規模改動，業主可考慮具成本效益的輕度改造，方案主要針對公共空間及基本設施進行改善，對租戶日常運作影響極小。

他提到，研究顯示，透過優化樓宇管理系統和空調冷水機、安裝LED照明及智能感應器等措施，長遠已可節省成本開支，「根據我們的個案研究由於營運效率得到提升，若以10年計，輕度改造策略，相較基準情境每年能夠實現年均2,000萬元營運淨收入，同時抵禦5.3%資產價值貶值風險。相反，未經翻新的物業可能面臨高達20.3%的價值損失。」

該行以一些商廈作研究對象，假設一幢中環30年以上樓齡甲廈為例，總樓面約40萬平方呎，空置率約17%，實用樓面呎租約40元，低於質素較新的甲廈約11%及50元呎租，兩者均跑輸大市。若不作翻新，租金會持續下跌，空置率進一步上升。

他建議，翻新的可從內部着手，「30年以上樓齡，很多設施如冷氣系統等，本身亦有需要更新。若投資70萬，改善冷氣系統，每年節省43.5萬元電費，回本期快。」此外，「大部分商廈未提升至LED照明，若一層萬呎辦公室更新，每月可節省1.4萬元電費，相等於每呎1.4元管理費。」

大廈經進一步提升級數，有助出租率。他指出，牛頭角觀塘道宏利廣場，兩年前提供全港首個公共商用電動車120千瓦快速充電站，再加裝太陽能板等作節能，「透過升級樓宇管理系統及冷水機，成功節省10%用電量，回本期不到1.5年。」他更指，該廈租客滿意度極高，在九龍灣空置率平均達兩成以上水平，該廈卻達至最高逾9成出租率，可見提升質素有回報。