代理行就新盤佣金上涉合謀定價，競爭事務委員會入稟指美聯、港置及5高層協議，定新盤最低實收佣金2%，涉合謀定價要求罰款兼撤董事資格。競委會指，由於事件涉及地產公司極高層，屬於嚴重，而中原提供資料協助調查，獲寬待政策，競委會指政策長遠會對合謀行為有很大嚇阻作用。
競爭事務委員會入稟指美聯集團（01200） 及旗下美聯物業和香港置業，以及5名高層涉與中原集團旗下兩公司協議，就一手物業訂立收取最低實收佣金為2%。競委會指協議涉合謀定價，要求競爭事務審裁處聲明美聯3公司及5高層違反《競爭條例》「第一行為守則」，要求施加罰款及撤銷董事資格不多於5年。
涉落實一手交易 最低實收2%佣
申請人競爭事務委員會：8名答辯人為美聯物業代理有限公司、香港置業（地產代理）有限公司、美聯集團有限公司、4名美聯高層為美聯集團董事總經理兼執行董事黃靜怡；美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明；美聯物業住宅部港島區董事李頌賢；美聯物業住宅部營運總監張子存，及美聯旗下香港置業行政總裁馬泰陽。
入稟狀指，去年10月7日，黃、李及中原集團K先生於地產代理監管局25周年紀念儀式上見面，部分人士同意就地產代理業的前景開會商討。同月13日至12月15日期間，雙方代表進行不少於5次會議，出席人士包括5名答辯人、中原集團的K、L、C及S先生，會面地點包括香港遊艇會及香港銀行家會所等。
美聯停牌前急挫 申請今復牌
會議內容提及減少前綫代理向買家提供之回贈，以及就一手物業交易將最低實收佣金定於2%，經討論後雙方最終達成有關協議。至2022年底，美聯物業及香港置業就以上協議發出內部通知，生效日為今年1月1日，中原及利嘉閣亦向前綫代理發出字眼相同之內部通知。
美聯昨中午停牌，停牌前報0.55元，挫5.2%，成交額為16.34萬元。並於傍晚發出通告披露內幕消息指，保留在適當情況下對法律程序的不同方面提出挑戰的權利，強調業務營運及財務狀況維持全面正常，並已申請今復牌。至於中原集團創辦人及主席施永青表示，事件已進入司法程序，現階段不宜作評論。
競委會昨日召開記者會，競委會調查組主管黃錦鴻指，企業就自己經營環境，去定下自己政策並無問題，但因為美聯同中原為競爭對手，共同訂定佣金，屬於合謀行為。在調查過程期間，中原申請寬待政策，並簽訂寬待協議，故此在今次入稟無涉及中原。他指，罰款大原則是作出阻嚇性作用，法庭考慮競委會若成功提控，相信法庭會考慮有足夠阻嚇美聯或其他企業從事行為。
競委會主席陳家殷指，香港買賣樓宇為影響民生一環，是次案件涉及龍頭地產代理公司極高層，令案件更嚴重的主要因素。競委會亦指，可能是因營商環境問題，令代理行有此協議，所有受害者可以根據寬罰政策索償，非中原完全無需要負擔任何法律責任，日後市民可循法律途徑追討。
今次事件其中焦點在於中原集團作為其中一個涉嫌共謀者，卻獲得競委會接納寬待，所涉及的「寬待政策」機制。競委會形容政策屬於「鬥快」，並稱可以協助執法，預防合謀機會。
若主謀或脅迫者 不獲批寬待
競委會主席陳家殷稱，寬待政策是世界各地處理競爭法的主要工具，可以簡單理解為「鬥快」（申請寬待），只會考慮首名申請舉報人。他又解釋，寬待政策只針對合謀行為，因合謀定價往往是秘密進行，若果無知情人士很難揭發。所以世界各地都會有這個執法工具，短期而言，可能說好像不公平，但長遠來說，看到對整個行為是會起到很大阻嚇作用。
在今次案件中，競委會形容若無中原協助，需時不止11個月，但就無披露美聯曾否提出寬免。所謂「寬待政策」只適用於「合謀定價」的參與者，亦只有首名業務實體可以申請，若果是案件的主謀或者曾經脅迫其他人參與合謀，亦不會獲得批寬待。
在機制下，申請寬待的合謀者要接受規定，包括持續跟競委會合作、作供，而關於寬待的協議亦要保密。同時，獲得寬待者須停止違規行為，避免重複觸犯法例。
雖然獲得寬待的共謀者，不會遭到競委會作出刑事起訴，不過並非豁免所有法律後果。競委會就提到，如果有受害人就着共謀定價向獲寬待的共謀作出民事訴訟，屆時競委會可以要求獲寬待的一方發出一份要求其承認違反競爭守則的違章通知書，令到受害人可以提出訴訟。
今次引起競委起訴介入，事緣是地產代理行內常見的回佣風氣，一般新盤佣金為樓價2.5%，部分新盤更可達逾10%，但市況淡靜的時候，代理往往以回佣形式爭客，極端情況只有1、2成佣金「落袋」，其餘均變回佣。
發展商促銷 佣金曾高見30%
按照香港地產市場慣例，二手買賣採雙邊佣金，代理向業主、買家各收樓價1%佣金，合共2%佣金，而一手方面則只向發展商收取單邊佣金，一般新盤佣金多為2.5%，個別熱賣新盤曾經不足1.5%佣金，反之一些新盤餘貨，發展商亦促銷「重賞下出勇士」，佣金可達樓價10%，甚至最瘋狂個案可達20%、30%佣金。
不過，地產代理實際收到的佣金只屬「表面風光」，因當樓市轉淡，經紀為開單留客，往往不惜大幅回贈，始終回佣愈多，買家實際要支付的樓價愈少。
例如，以一手單位樓價1,000萬元計算，以發展商提供2.5%佣金計算，地產代理佣金為25萬元。若果地產代理跟買家協議回贈8成，即25萬佣金入面有20萬元歸買家，經紀實收只有5萬元，當中還未計及需要跟地產代理行「拆數」，實際「落袋」佣金更少。
回佣問題其實是樓市的寒暑表，側面反映市場僧多粥少的形勢，除了衍生代理行希望避免過度回佣外，亦不時出現地產代理與買家就回佣問題的爭拗，在2018年時候，地監局就曾經披露在該年錄得360宗投訴，當中28宗關於代理無履行回贈承諾的投訴，佔比約9.2%。