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今財年賣地暫收218億 僅目標約2成政府共批出11用地 當中6幅低於估值下限 [香港經濟日報] 2022-11-28

近期地價回落,今季推出的4幅官地之中有3幅低於市場估值下限推出,再加上補地價放緩,導致今年度至今政府地價收入僅218億元,僅達全年預期約2成。


今年至今,政府合共批出11幅住宅及工商業用地,當中6幅、即大約一半屬於低於市場估值下限批出,1幅高於市場估值上限,其餘則為合乎市場預期內。


地價回落情況在近一季最為明顯,由10月至今批出的4幅地皮之中,多達3幅低於市場估值下限,最差的一幅即早前新地以約3億奪得安達臣商業地,較估值下限低2成,而且較3個月前地價大跌5成;其餘屯門青山公路「限呎地」、堅尼地城「蚊型地」均以近年新低地價批出。


兩幅「百億地王」將推


由於賣地成績欠理想,加上發展商補地價步伐減慢、缺乏貴重地皮推出,按照地政總署資料顯示,2022/23年財政年度至今只得218億元的地價收入,相較政府預測全年度有1,200億元,只是達標18%。


由於今年12月中,以及明年1月初分別有啟德第2A區及赤柱環角徑兩幅「百億地王」推出,再加上港鐵(00066) 小蠔灣及其他私人補地價項目,有機會在今個財政年度達成協議,估計全年地價收益有機會增加至500億至600億元,但距離全年預測目標1,200億元仍然有相當距離。


第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為,地價回落受到計算方法影響,導致地價跌幅將會較樓價跌幅為大,再加上建築成本、資金利息成本上升,都導致發展商出價更為審慎。同時,今年新盤銷情放慢,新盤去不到貨,發展商吸引新的地皮亦會更審慎,會將未來幾年樓價下跌的預期,反映在投地的出價內。


至於華坊諮詢評估資深董事梁沛泓亦指,近幾次每次賣地結果都頗令市場驚訝,而令人意外的是政府批地亦「鬆手」,例如屯門青山公路「限呎地」在流標之後很快重推,並且以低價批出。他認為,赤柱等豪宅地皮規模大,有財力競投的發展商有限,在現時市況下賣地成績難以理想,亦對私樓供應量影響不大,認為政府可以在推地安排及賣地收入作平衡,避免低價賣地。

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