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交投續審慎 買賣轉租增 [星島日報] 2022-11-30

最近利好經濟的消息頻傳:美國聯儲局明年加息步伐勢將放緩;至於中央政府雖然仍堅持「房住不炒」的大方向,但日前宣布微調內地樓市政策,推出支持樓市的「金融16條」,帶動一眾內房股應聲急彈;同時亦預告有可能適時適度「降準」,用「銀彈」刺激經濟,勢將利好本港,而近期本港的樓市交投亦悄悄回暖。綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑於11月14日至20日的一周合共錄71宗成交,較前一周的62宗按周續升近15%,連升2周。


值得留意的是,雖則近日有關二手住宅劈價、蝕讓成交等媒體報道鋪天蓋地,但實際上願意大幅減價放賣的業主未算太多,現時劈價或蝕讓的不少是「移民盤」,又或者業主急於周轉,不過很多「筍盤」已被即時吸納。由於供滿樓的業主比例達6至7成,加息對他們的影響有限,個別持貨力強的業主不想劈價賣樓,由賣轉租。另一邊廂,近期樓市吹淡風,不少準買家持續審慎,傾向轉買為租,均令整體住宅租賃需求有所增加。


若以美聯促成的住宅租賃與買賣計算,今年上半年租務成交佔約6成,而下半年(截至10月)此佔比更進一步攀升至逾7成,反映買家買轉租的傾向。


若以每月租金劃分,今年首10個月月租1.5萬元或以下比率錄約38.8%,接近4成,較去年同期約38.2%微增0.6個百分點。此外,月租逾1.5萬元至2萬元比率錄得約29.5%,較去年同期約28.3%亦增加約1.2個百分點,合計佔比接近7成,可見目前月租2萬以下的交投已成為市場「主流」。


租務交投「跑贏」買賣交投以外,今年租金表現同步遠遠「跑贏」樓價。根據本行統計,今年首10個月「美聯樓價指數」跌約9.2%,而截至11月21日止的最新指數更進一步下跌至152.11點,連跌23周,本年迄今跌幅已達11.4%。反觀租金表現「硬淨」,美聯「租金走勢圖」10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.4元,綜觀今年首10個月租金僅錄約1.66%的跌幅,而且過去2至3年一直徘徊於約34元至35.5元左右的「區間」,表現平穩。


筆者估計,由於近數月樓市氣氛趨審慎,租務比率持續攀升。加上未來半年入伙的新樓盤或達1萬伙,故此相信短期租務情況仍然活躍,今年全年租金將繼續「跑贏」樓價。假如明年本港正式實施「0+0」入境政策,且可與內地通關,料豪宅以及大學附近地區,例如西區、將軍澳、沙田、北區等屋苑租金可望跑贏大市,明年全年租金有望出現約5%的升幅。

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