五礦：新基建帶旺東九龍黃少鴻指油塘樓性價比高 [香港經濟日報] 2025-12-23

五礦地產 （00230） 營銷及市務總監黃少鴻認為，新基建通車，帶動東九龍物業受追捧，油塘全海景物業更是性價比高。

今年樓價由跌轉升，黃少鴻指，樓市見底訊號明顯，並取決供需關係。供應上，他提到未來供應有機會降低，從《長遠房屋策略》顯示，未來10年私樓供應目標約12.6萬伙，平均每年12,600伙，並有下調趨勢，今年新盤接近2萬伙成交，若按此走勢，將出現供不應求。第三季餘貨約2萬伙，屬9個季度新低，供應有所回落有利樓市。

減息紓緩發展商持貨壓力

他分析，息口下降是非常關鍵因素，隨着今年美國及香港減息，市民供款能力上升，「供平過租機會增加，多了租轉買情況，而中國人普遍相信磚頭是穩定資產，決定入市。」同時間，他指息口下降亦有另一面幫助，「持貨的發展商財務壓力稍紓緩，急售情況減少，很多發展商相關行業產業鏈在降息後，營商情況好轉。」

今年全樓價由跌轉升約3%，他預計明年各項因素仍有利樓市，樓價升5至10%。各項物業上，他指中小型住宅受惠400萬元以下物業印花稅減至100元，剛需物業將持續興旺。另外，他指近年不少專才來港工作，並與家人來港居住，「專才數量龐大兼薪金水平高，帶動租金上升，長遠更在港置業，成未來購買力。」至於豪宅上，他指投資移民政策有利3,000萬元以上豪宅交投。不過他提到擁相關資產人士，或早已用其他投資移民方法來港包括做生意，故此政策未必帶來大量豪宅成交。

專才湧港 租轉買撑樓市

地區方面，黃少鴻特別睇好東九龍，將受基建落成帶動。中九龍繞道（油麻地段）早前正式通車，在繁忙時間由油麻地前往九龍灣的車程，可由約30分鐘縮短至約5分鐘。他分析，以往內地客選擇在港置業，主要留意西九龍、奧運站等，因鄰近高鐵站。如今繞道通車，東西九龍距離拉近，而東九龍物業可睇好。他亦指出，油塘區價格相對低水，配套開始增加，「物業享全維港海景，而啟德海景呎價高見3萬至5萬元，油塘最高僅2萬餘元，性價比高。」

至於集團未來推盤部署方面，油塘蔚藍東岸合共688伙，本月至今已售出14伙，套現逾1.5億元；項目自開售以來累計售出506伙，總銷售金額突破47億元，最新成交為2座10樓A室，實用面積1,057平方呎，成交價約1,995萬元，實用呎價約18,874元。明年將繼續推售，現餘下不足200伙，以3至4房為主，3房面積約610至1,100平方呎。他提到，現時該盤內地客佔半。

高科技應用上，黃少鴻表示，集團重視物管服務，而旗下自行研發機械人早前獲獎，提供吸水功能，令物業維持水準。

黃少鴻指，集團旗下物管公司，自行研發機械人「蔚藍盾」，早前獲香港設施管理學會頒發卓越大獎，是今年香港唯一奪此獎項的住宅，「機械人以太陽能充電裝置，提供照明及吸水功能，特別現時極端天氣不時出現，可出動吸水。」

AI助銷售 精準投放目標客源

其他管理服務，他指會利用高科技現配合包括智能管家，提供24小時whatsapp應對服務等，既可平衡成本，亦可全天候回應客戶需求。另外，提供智能家居應用程式，安在家中可以用手機控制家電，以及預訂會所設施等。其他設施管理上，在屋苑天台、泵房等安裝漏水感應器，一旦出現狀況，可以立即處理。

人工智能應用方面，他表示AI可協助樓盤銷售及推廣上，利用AI大數據，了解客戶需要，在樓盤廣告宣傳時，能精準投放至合適客戶。