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二綫屋苑估價續跌最多挫16% [香港經濟日報] 2023-08-25

月內二手市場屢現低價、蝕讓成交,二、三綫屋苑率先失守。本報統計50個二、三綫屋苑,近期成交價與銀行估價相比,發現估價較成交價低逾2%至近16%不等,以新界區如大埔、馬鞍山區,屋苑估價下跌情況最為嚴重。學者分析,銀行借款取態保守,將影響樓價及交投。


一手新盤熱銷,與交投冷清的二手市場呈強烈對比,二手放盤業主漸擴大議價幅度,務求止賺離場,月內二手市場屢現低價、蝕讓成交,並出現估價續跌現象。


屬二、三綫地區的屋苑,不乏有估價續跌的情況,據本報統計50個二、三綫屋苑共60宗近期成交價與銀行估價相比,逾4成出現估價續跌,以新界區如大埔、馬鞍山區為月內估價續跌的熱門地區,由上車屋苑,至新貴屋苑,亦出現估價較造價低約2%至近2成的情況。


以大埔中心為例,月內市場暫錄有3宗成交,但已有2宗估價較成交低3至4%,包括19座低層B室,實用面積384平方呎2房戶,以約502萬元沽出,但估價較造價低3%,而業主僅持貨3年,帳面需虧蝕近97.2萬元。另外,區內新貴海鑽‧天賦海灣3座高層A室,新近以4,000萬元易手,但估價與造價相差4%。


至於按月同期成交量回落近2成的馬鞍山區,更相繼有多個屋苑估價與成交量相差1至16%,又以馬鞍山中心低層2房估值較造價相距最大,單位成交價為630萬元,但較銀行估價低1成至16%,但同期成交的3房3座中層E室,即使亦有估價續跌,但差幅僅相差2萬元。


10大屋苑成交鮮有「估價不足」


相比之下,10大屋苑月內成交量雖然低迷,但鮮有出現估價低於成交價的情況,本報統計近兩周的市場成交,當中包括10大屋苑,及全港各區二、三綫合共60個屋苑,涉及75宗成交,以市場上主要銀行的網上估價作參考,發現10大屋苑月內錄得的成交中,只有出現造價較估價低的情況,鮮有「估價不足」。


以10大屋苑中沙田第一城及長沙灣泓景臺新近錄得2房低價成交為例,其中,沙田第一城43座高層B室,剛以428萬元同類單位今年以來低價成交,網上銀行估價分別達506萬及521萬元,估值較成交價高出18%及22%。


而本月至今沙田第一城暫錄9宗成交,當中2房佔65宗,但造價介乎428萬至510萬元,顯然銀行在屋苑的估價上甚為進取,並未因為連月來屋苑交投量回軟,造價下調,而變得「手緊」。


業界:銀行估價短期或續降


中大經濟系副教授莊太量表示,由於銀行借款受金管局監察,在跌市中借款取態或相對保守,這舉動或影響二手交投及樓價表現,「例如有些買家見估價不足,就向業主還價,又或是年輕人(首期)資金有限,轉而退而求其次,選擇銀碼較細的單位」。


利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出,銀行估價也是跟隨二手買賣個案進行評估,也是反映樓市實況,在油塘親海駅低價推售後,整體二手樓價跟隨回落,預期未來兩個月,銀行估價會有較大跌幅。若準買家此刻入市,最好預留足夠的資金。她又謂,現時大型銀行按揭意慾仍強,估價不足最多影響借貸成數,而不是無銀行借貸,只要預留多少少資金仍算安全。


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