二手回穩51屋苑樓價半年升學者 [香港經濟日報] 2025-07-11

二手樓價有止跌回穩迹象，143個成分屋苑中，有51個屋苑最新樓價較年初錄得升幅，由不足0.1%至逾1成，其中青衣青怡花園等3個屋苑，樓價半年增幅逾1成。學者指，下半年樓市走勢關鍵看息口。

本報就中原143個成分屋苑樓價，由今年初與目前比較所見，半年間約有51個屋苑均價錄升幅，幅度介乎不足0.1%至逾1成，佔總成分屋苑近4成（約36%）。而升幅最多首3個屋苑，分別為青衣青怡花園、美景花園，以及馬鞍山新港城，樓價於半年以來增幅逾1成以上。

2青衣上車盤 呎價升逾1成

相比之下，傳統10大屋苑同期樓價錄增長者僅佔4個，除紅磡黃埔花園樓價增長達8%外，其餘3個屋苑分別為牛頭角淘大花園、長沙灣泓景臺及沙田第一城，半年以來樓價增長低於3%，當中沙田第一城增幅更少於1%，幾近持平。而龍頭屋苑鰂魚涌太古城、荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊，樓價與年初比仍未見起色，造價較年初分別回落8.2%、3.3%及1.3%。

至於首3個樓價升幅逾1成的屋苑，能夠排眾而出，最主要與其樓價低水有關。以位列升幅首兩位的青衣區兩個上車盤青怡花園及美景花園為例，半年間樓價增長分別為11.7%及10.7%，較同區港鐵站上蓋的盈翠半島增幅，相差近8個百分點。

青怡花園及美景花園均屬區內上車盤，主攻2房戶型，以位置較偏遠的美景花園為例，因受位置所限，其均價一直低於大市。據市場成交顯示，屋苑於1月平均呎價介乎8,400至9,900元，不足1萬元水平，換言之，2房低至400萬元有承接。而同期青怡花園呎價約1.1萬元，亦屬區內抵買的私樓。

隨着放寬百元印花稅的效應下，400萬元以下的細價樓頓時成為市場搶手貨，樓價徘徊400萬元的美景花園及青怡花園，亦引起市場注意，而筍盤大量被吸納後，美景花園均價因而成功擺脫不足萬元低位，令樓價可於半年間跑贏大市。

而據本報地產站最新放盤資料顯示，美景花園目前約有30個賣盤，叫價低於500萬元佔17個，但不足400萬元暫只有1個放盤，為實用面積401平方呎開放式戶，叫價390萬元，實用呎價約9,726元，下一個放盤叫價已跳至430萬元。

成交單位質素低 拖累一城均價

相比之下，同以上車盤為主的沙田第一城，半年以來樓價升幅不足0.1%，並非藍籌屋苑失去樓價抗跌力的優勢，此與成交單位質素拖低均價有關。以上半年計，一城2房於1月仍力保「4字頭」成交後每況愈下，屢試低位，細2房造價一度低見300萬元，同期3房呎價更失守1萬，促使均價長時間內於低位橫行，令升幅不似預期。

浸大工商管理學院會計、經濟及金融學系副教授麥萃才表示，由於近期拆息回落，以致供平過租的現象出現，變相吸引買家入市，加上不少「新香港人」認為，目前租金搶貴的情況下，買樓會更划算，因此刺激樓市成交，帶動樓價。他認為，受惠「新香港人」貪圖青衣較近機場，因此區內部分屋苑錄得較強勁升幅。

他認為，影響下半年樓市的最關鍵因素為息口走勢，若美國聯儲局決定減息，而且減幅較目前再減2厘的話，相信樓市會進一步好轉。他現階段估計，全年樓價會錄得正負2%波幅。