九龍住宅租金跑贏動力何在？[香港經濟日報] 2025-12-05

今年十月，香港整體住宅租金指數再創歷史新高，超越2019年8月私樓租金高位0.1個百分點。這一新紀錄不僅反映本地住宅租賃市場的活躍，也揭示了不同地區租金表現的分化。

根據政府最新公布，港島區平均租金達每平方米497港元（呎租46元），九龍及新界區則分別為474港元（呎租44元）及335港元（呎租31元）。

參考差餉物業估價署數據，筆者分析一年、五年及十年三個時段的住宅租金變化，並細分港島、九龍、新界三區的表現。結果顯示，九龍區在多個分類中表現突出，尤其是小型住宅（面積40平方米以下），不論短、中、長期均跑贏港島及新界，過去一年升幅達5.8%，十年累計升幅高達41.1%。

總結12項租金分類，九龍區共領漲9項，港島區2項，新界區僅1項。這一現象反映九龍區在過去十年住宅租金升幅上明顯領先。

九龍區租金表現強勢，並非偶然。主要推動力來自新落成項目，包括唯一位於港九市區的新發展區--啟德，以及各區市區重建項目。這些新落成項目佔整體庫存比例遠高於港島及新界。新樓租金普遍高於同區舊樓，進一步推高整體住宅租金水平。

展望未來：租金走勢與市場挑戰

此外，校網因素亦不容忽視。除了傳統中小學校網，大學「校網亦成為影響住宅租金的重要元素。後疫情年代，本地及海外學生住宿需求顯著增加，對租金有明顯推動作用。九龍區面積較小，三間主要公立大學地點集中，對整區住宅租金的帶動效力遠勝港島及新界。近年，剛抵港的內地專才傾向選擇新興豪宅區，通常先租樓後置業。由於他們經常往返香港與內地，九龍區不僅生活便利，交通連接內地亦較高，進一步推動租金及需求上升。

香港住宅租金指數創新高，反映市場需求持續旺盛。九龍區因新樓供應、校網集中及專才需求等多重因素，成為最大贏家。然而，隨着全球經濟環境變化及本地政策調整，未來租金走勢仍需密切關注。業主與租客均應留意市場動態，作出適時部署。香港住宅租金市場分化明顯，九龍區憑藉新供應、教育資源及人口結構優勢，持續領跑。未來，隨着新項目落成及人口流動，租金指數或將繼續刷新高位。市場參與者宜審慎評估，抓緊機遇。