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中細價樓需求勁 樓價具承托力 [星島日報] 2023-05-31

美國債務上限問題懸而未決,拖累港股表現,見今年新低,亦影響市場氣氛。與此同時,隨着近期二手樓市交投略見下滑,成交價同步回軟,市場開始又出現樓市「向淡」之聲,早前亦有大型外資投行對樓市猛吹淡風,預期全年香港樓價將由升轉跌,倒插收場。


不過,回顧過往多年,在市場剛需及供不應求的情況下,本港樓價着實鮮見大跌;況且近期一手承接力強勁,如新近的大埔大型新盤賣個「滿堂紅」,反映購買力只是短暫由二手轉戰至一手市場,令二手成交回落。故此,整體樓市在首季價量雙雙急彈之後,暫時陷入鞏固屬於正常現象。


說回樓市,近期應市的新盤熱銷,反映以中細價為「主打」的項目相當渴市。據筆者所見,雖則在發展商「求量不求價」的策略,以及加息陰霾影響下,二手樓市輾轉陷入整固,但其實只要業主肯減價放售物業,往往瞬即獲市場承接,反映港樓市底不俗,最近二手樓市交投不多只因「傾唔啱價」,而非購買力乾涸。


個人預期, 5月一手將錄約1200宗交投,按月升約2成,在一手推盤浪接浪下,相信6月份交投將維持高水平,料可達2000宗;至於二手交投則持續受一手搶客所影響,料成交量續徘徊低位,5月或將錄約3000宗成交,拖累樓價略見回軟,令5月份樓價下調約1%。


展望後市,相信中細價樓勢繼續成為樓市「風向儀」,除了可見於最近相關新盤的強勁銷情外,就數據層面而言,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,綜觀今年截至5月18日,新盤售出約5221個新盤單位,若以間隔劃分,銷售量以兩房單位最多,售出約2275伙(佔約43.6%);其次為一房單位,則售出約1712伙(佔約32.8%);至於開放式單位則約285伙(佔約5.5%),三者(即2房或以下單位)合計佔比高近82%。


此外,資料顯示,本年截至5月23日的二手住宅註冊量共錄近1.9萬宗,當中1000萬元或以下錄近1.63萬宗,佔近86%;比率較前兩年錄得的83.1%為高,並創近3年高位,足見中細價物業對二手樓市的「主導」地位。


以上數據充分反映市場對中小型單位的高度渴求,以及樓價持續整固,正為市場「積壓」換樓及上升的購買力。一旦新盤向隅客漸漸回流二手市場,投資市場氣氛改善,又或者出現其他利好樓市的消息,屆時樓市交投有望重拾升軌,樓價則擺脫現時膠着的狀態,再現上升的動力。

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