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下半年樓市還看調控政策 [香港經濟日報] 2023-07-03

今天是2023年下半年第一個交易日。回顧股市,過往半年表現,恒生指數由去年底的19,781點,微跌至現時19,000點水平,跌幅大約為4%,然而樓價指數卻是從去年底的157點止血至現時的167點,升幅大約為6.4%,反映香港樓價在過去半年並沒有跟隨股市下調,反而錄得輕微上升。如今正式踏入下半年,到底本地樓市走勢將會如何?


筆者認為本地樓市下半年走勢除了取決於利率外,更要觀察政府對樓市調控的政策。樓價指數曾經在2021年9月中創下190.55點的歷史高位,當時恒生指數大約為25,000點水平,換言之當年股市跟如今的19,000點水平相比,一共下跌24%。


在樓市方面,如果跟現時的167點比較,下跌約為12%,反映樓價的抗跌能力較強。樓價的抗跌能力較強,主要因為香港人財富並沒有大幅被蒸發,而香港房屋的供求失衡亦依然沒有太大改變。



從上述樓市觀察可見,香港樓市雖然經歷疫情的重創,但樓價依然相對硬淨,可是從成交量來看,卻錄得顯著下跌,若果以2021全年的一手及二手住宅買賣宗數為74,297宗作比較,即平均每日有6,191宗,但今年首5個月卻平均只有4,522宗,大幅下跌27%。


樓市淡靜只因政府辣招


樓市交投淡靜,主要因為香港政府的樓市辣招所導致。雖然利率走勢將影響市民入市意慾,但市場一般估計美國今年下半年最多只會加0.5%,若香港跟足加幅,按揭利率依然會維持4%水平,相比全球來說利率依然是相當低。況且準置業人士已經通過「壓力測試+3%」,這加幅水平已經在供樓預算之內。


要令樓市交投活躍,政府當務之急應該重新檢視過時的樓市辣招,例如撤銷SSD以增加二手住宅的放盤量,因為單是增加二手住宅供應量並不會刺激樓價上升,反而會令一手發展商在定價時不敢太過進取,從而令準買家受惠。此外,筆者亦樂見財政司司長表明會微調按揭成數,以協助市民上車以及樓換樓。按照上一次2022年2月推出的「波叔Plan」市場反應非常正面,現時市場正密切期待波叔Plan2.0出場。


因此,香港下半年樓市的走勢,還看政府的房屋政策以及樓市的調控政策。

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