上車盤成銀主盤重災區 [香港經濟日報] 2024-09-11

美國9月減息機會極高，政府及業界都很正面，認為香港樓市終有救。無論聯儲局減0.25厘或是0.5厘，最重要是本港三大銀行會否即時跟減，而減息對樓市絕對起極大正面影響。

本港迎來減息周期，但很多處於水深火熱之中的小業主，未必等到減息這一日來臨，面對利率高企及經濟疲弱夾擊，業主斷供物業情況升溫。中原地產最新一份報告顯示，目前銀主盤數量積壓至逾340間，打破2008年金融海嘯時期的紀錄，創下近17年新高。如與疫情前的銀主盤數量僅數10個比較，可見目前斷供問題值得關注。本港經濟環境未有改善，相信銀主盤數字還未見頂。

上車盤成為銀主盤重災區，目前樓價1,000萬元以下的銀主盤數量升至逾200伙，8月錄210伙，按年升近3成。而這類銀碼的細價銀主盤，佔整體逾80%，亦高於去年同期約75%。當中亦以700萬以下物業斷供最嚴重，佔近9成。

細價銀主盤 佔整體逾80%

相反，樓價5,000萬元以上的豪宅銀主盤，8月只有9伙，少於去年同期的11伙。細價樓銀主盤睇落嚴重，不排除與政府近年放寬按揭政策而吸引大批上車客置業有關。而豪宅業主較具實力及理財方面較佳。況且，豪宅成交量向來極少，佔整體成交不足1%。

近期二手市場以低價成交主導，部分屋苑樓價已重返8、9年，甚至10年前水平。尤其是於2021年後高位入市業主，若當時承造高於7成按揭支付樓價，由於過去3年樓價已跌3、4成，意味單位市值已低於按揭貸款額，當出現「資不抵債」，相信理論上只要業主準時供樓，銀行亦不會咄咄逼人，但市場已出現業主抬錢賣樓個案。

甚麼是抬錢賣樓？舉例，有上車客於2021年以500萬元購入一個屯門1房單位，承造九成按揭，貸款450萬元。惟3年過後，單位或已跌至350萬元，帳面已損失150萬元，但並不是業主想蝕賣就賣這麼簡單，因為賣樓後尚欠銀行約430萬元貸款，意味需抬錢約80萬元才有能力蝕讓。80萬元不是細數，如果業主每月供樓掹掹緊的話，何來有能力抬錢賣樓。蝕得起賣樓的業主，本身較具實力，或有來自家人等其他資金協助。