上周差餉物業估價署公布最新的樓價指數,6月份報380.5點,相較5月的384.9點,按月跌1.14%,屬4個月以來最大跌幅,而今年首6個月以來,樓價累跌3.4%。若以5類單位面積劃分,其樓價指數全綫報跌,當中A類(431平方呎以下),亦即上車細單位跌幅最大,按月挫1.84%,上車盤正面對多重壓力。
新盤攻2房以下 力吸本地客
最直接當然是來自一手競爭,兩房單位銷售是今年市場主流,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合「一手住宅物業銷售資訊網」資料顯示,今年首7個月新盤售出約5,692伙,當中兩房單位售出最多,錄2,658伙,佔比達46.7%;其次是1房單位,首7個月售出1,470伙,佔約25.8%;3房或以上則售出1,140伙,佔約兩成;至於餘下的開放式單位售出424伙,佔約7.4%。兩房或以下新盤都是二手上車盤競爭客源,總數佔新盤9成。對發展商來說,相信已充分分析市場購買力才主推上車盤,爭取本地客源,在全面恢復內地通關前,這個趨勢不變。
另外,樓市走勢不明朗,準買家轉買為租亦增加,根據中原地產前綫分行統計資料顯示,10大屋苑7月份共錄得524宗租務成交,比6月的481宗上升9%。當中有5個屋苑錄得超過50宗租務,例如沙田第一城單月錄90宗租務成交,屬屋苑新高紀錄。甚至業主轉向出租,現況願意出售的多能容忍較大的議價空間,使下壓更大。
另一種是二手市場的無形壓力,主要是出現在大型屋苑,單位類型多成交活躍,當中若價位回落,如出現兩房價能夠買到3房單位,上車盤的壓力將倍增。
2房價可購3房 大屋苑受壓
同樣以沙田第一城為例,7月累錄23宗成交,交投量與6月20宗有15%增長。交投疫市增加,與部分單位有較明顯回落有關,除多個兩房單位跌穿500萬元以下外,細3房亦跌至吸引價,如剛易手的23座中層A室,實用面積451平方呎,屬細3房,原叫價650萬元,現以640萬元沽出,減價10萬元或2%,呎價14,191元,較網上銀行估價727萬元低87萬元或12%。原業主於2014年以505萬元買入,持貨8年帳面獲利135萬元。踏入8月,再有3房以600多萬元成交,32座中層B室,單位建築面積562平方呎,實用面積451平方呎,3房間隔,放盤時開價約780萬元,其後減至720萬元,日前議價後以660萬元易手,實用面積呎價14,634元。
翻查資料,就在不足一年前,去年9月,一城2座18樓D室,327平方呎兩房樓價曾高見640萬元,現在已經可買3房,買家會怎麼選?唐榮估計,嘉湖山莊等大屋苑均有類似壓力。至於其他困擾樓市因素,利息向上、經濟環境欠佳、投資氣氛薄弱等等,暫未見轉勢。
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