經過疫情洗禮後，新界區水貨客絕跡，街道不再熱鬧，舖位租金下跌。上水「藥房街」新康街旺段一個地舖，最新由北京同仁堂取代美妝店，月租8.5萬，平均呎租85元，較5年前舊租金大跌35%。
上水新康街80號，地舖建築面積約1000方呎，閣樓約800方呎，市場消息透露，剛由北京同仁堂以每月8.5萬承租，平均呎租85元（不計閣樓），舊租客為美妝店創生CREATIVE，於2019年11月進駐，月租13萬，月前完約後不再續租，新租金較5年前大跌35%。
每月租金8.5萬
上水新康街94號地下，建築面積約1250方呎，早前亦以每月13.5萬租予零食店759阿信屋，平均呎租108元，該舖位舊租客連鎖化妝品店Colourmix，承租舖位長達10年，高峰期月租33.46萬，2022年續租減至21萬，今年5月約滿離場，新租金較舊租金低35.7%，相對高位更暴跌近60%。
美妝店曾承租5年
根據今年3月差估署資料，上水「藥房街」新康街租金按年跌5%至17.5%，其中新康街94號地舖最新租值164.4萬，按年跌17.5%，連跌4個年度，累積跌幅達43%。另外，新康街96號租值同樣為164.4萬，按年則跌5%。
上水過往非常熱鬧，自由行及「水貨客」出沒，現時相對冷清，區內吉舖處處，租金仍在尋底。相反地，港九核心區舖位受追捧，儘管通關前後藥房一窩蜂進駐，近期不少結業收場，惟外國及國內大型時裝品牌、內地食肆表現積極，頻在核心區插旗建據點，令空置舖位數目大為減少。
新界區接近內地，市民北上更容易，消費力「北上」情況嚴重，區內民生需求不足，即使街道市舖亦見結業情況。業內人士指，隨着舖位租金進一步下跌，相信總有行業「做得住」，零售經過洗牌後會有一番新景象。
美妝店於2019年11月進駐，月租13萬，完約後不再續租，最新租金較5年前大跌35%。
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