一手出招搶二手租轉買客源 [香港經濟日報] 2025-05-21

昨天計H按（拆息計）按息大降至2.26厘，創2022年7月後新低水平，以平均按揭額500萬元計，與月初用市場封頂息3.5厘，30年期計，按息減幅已達1.24厘，每月供款減少約3,341元，減幅達14.8%。

有新盤將推 針對性付款方法

H按息回落及下半年美國有機會減息，而租金持續上漲，租轉買增加，有發展商亦準備即將開售的新盤搶租客變業主。有發展商提到，該盤主打大單位，相信吸引對居住條件有要求的市民。目標客源以境內外高端客群為主，稍後會推出針對性的付款方法，特別是針對租轉買的客戶會有較大幫助。

翻查資料，過去有發展商針對租轉買的付款方法，例如指定單位提供「全港租客大喜訊」付款方法，享9%折扣，成交期60天，如買家於成交期60天內付清樓價，發展商可就買家所提交的租約之剩餘每月租金總和作為現金回贈（上限為12個月租金總和或該樓價3%，以較低者為準），吸引租客轉租為買。

過去亦有不少成功吸客的付款方法，例如「720天先住後付付款計劃」，只需繳付樓價5%作首期，並於簽署臨約60天內繳付樓價1%，即合共6%，即可取鎖匙收樓。然後在120天、180天、240天及300天內再各付成交金額1%作為加付訂金。至於成交金額90%，即成交金額餘款於買方簽署臨時合約後720天內由買方付清。亦有不少先租後買一段時間的計劃，付出租金計入樓價中。

租轉買增加，中原昨日亦連發兩宗成交，鴨脷洲海怡半島一宗買賣成交，單位為22座中高層B室，實用面積581平方呎，2房1套連工人房間隔，望內園景，放盤數月，議價後最終以675萬元成交，平均實用面積呎價11,618元，屬筍價交易。新買家為同區租客，見近日息口回落，「供平過租」，加上單位間隔合適，造價吸引，遂決定「上車」做業主。

元朗Grand YOHO新錄8座低層D室成交，實用面積534平方呎，兩房間隔，業主開價780萬元，經議價後減價61.2萬元，幅度約8%，以718.8萬元沽出，實用面積呎價13,461元。買家為區內租客，見按息回落，供款與租金差不多，於是租轉買，購入上址自用。

4月私樓平均呎租 逾5年半高

據美聯物業「租金走勢圖」4月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.02元，按月上升約0.4%，連升3個月，創自2019年7月（紀錄高位）後的69個月（超過5年半）新高，並較該高位僅相差約0.8%（見圖）。

不過，中原按揭亦提醒，銀行並非以H按息率計算入息要求，而是以H按之封頂息率（即P按封頂息，目前主要為3.5厘）計算供款佔入息比率。

另外，H按計劃一般用1個月拆息作為基準，於每月供樓結算日以當天HIBOR計算當月實際按息，並與封頂息率比較，取低者作為當月供樓利息。