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「白居二」帶動二手住宅成交 [香港經濟日報] 2022-12-05

新一批「白居二」已經在11月陸續批出,預計「白居二」將帶動二手居屋成交,從而帶動二手住宅成交。


現時本地樓市疲弱,樓價已經從高位下調約15%,因此估計那一批成功批出「白居二」的申請者,並不會輕言放棄。


持有由房署發出「購買資格證明書」的準買家,如果購買未補地價居屋而樓齡並不超過房署擔保期的話,按揭成數將可高達9成,並且不用支付按揭保險費用,更加不用通過銀行的壓力測試。所以筆者認為,這一批準買家盡管心裏預計本地樓價仍然會有下調空間,但也絕不會輕言放棄是次上車的黃金機會。



房署為居屋提供30年保證期,銀行在審批這一批申請人入息的時候因此會相對寬鬆,所以「白居二」準買家一般都不會選擇居屋樓齡超過30年以上的單位,否則按揭成數便會由最高的9成下調至6成,並且要通過銀行壓力測試,更遑論不可以加入擔保人。


考慮居屋補地價折扣


在按揭利率方面,白表居屋申請者只可以選擇「P按」計劃,並不可以選擇「H按」計劃。但如果屬於房協的資助房屋,則仍然可以選擇「H按」計劃。由於居屋樓齡是「白居二」準買家的首要考慮條件,他們需要清楚知道自己有意購買心儀單位的樓齡,因為有個別情況是「雖然位於同一個居屋屋苑但樓齡上可以出現很大分別」。例如以筆者經營的沙田愉翠苑為例,第一期及第二期的樓齡分別為2001年及2002年,而第三期卻於2007年才入伙,所以雖然為同一個居屋屋苑,在銀行按揭方面卻可以出現很大的分野。


除此以外,居屋的30年保證期是以該單位的首次轉讓日期起計算,並不是以該屋苑的入伙日期計算。再以沙田愉翠苑為例,因為屋苑的第一期及第二期的小部分居屋在2007年重售,故此那一批居屋的擔保期便由2007年起計算,故此準買家必需要尋找專業的居屋代理幫手,才可以令買賣交易更安心。同時,「白居二」的準買家除了要考慮樓齡以外,亦應該要考慮居屋的補地價折扣率,因為折扣率愈高,日後補地價的金額便會愈高。


假若二手居屋業主的賣樓原因是樓換樓的話,當他們成功出售物業之後,便會在住宅二手市場選購另一個住宅單位,從而可以帶動二手住宅的交投量,令本地二手樓市增添一點動力。

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