觀塘市中心第4、5區重建，屬於近年規模最大的項目之一，投資額達百億元，有能力進場競投財團數目本來不多，在當下市況流標風險亦增加，參考過往經驗，大型地皮可考慮「拆細」招標，增加吸引力。
建築成本已達百億
觀塘裕民坊重建屬「巨無霸」級數的重建項目，建成後總樓面達216.6萬平方呎，不但較旁邊的創紀之城5期（即apm及寫字樓部分）逾130萬平方呎，還要大6成，亦較中環國金2期（IFC）約200萬平方呎樓面還要大。
即使不考慮地價，單是項目的建築成本已經達百億元，整個項目隨時是200億元的巨額投資，市建局亦要求入標財團市值或資產淨值不少於251億元，令到真正能夠參與的財團數目其實有限，截標前一般市場預期亦只有3至4份標書。
事實上，從市建局招標安排，亦反映到當局有顧及項目規模太大，例如市建局容許中標財團在24個月內，分期支付地價，做法亦是考慮到地價、投資額達百億元計算，方便發展商能夠融資上作出更好安排。即使有這項財務安排，惟最終仍然只得區內大地主新地（00016） ，足以反映在現時市況欠佳，而未來商業地供應充裕的情況下，發展商態度上的審慎。
要增加市場入標反應，其中一個方法是降低投資門檻，將地皮「拆細」出售。過往山頂文輝道地皮在2018年10月招標，估值一度達242.6億至485.2億元，最終落得流標收場，及後政府「一拆二」重推，兩幅地皮順利以120億及72.5億元批出，合共為庫房貢獻192.5億元賣地收入。