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「巨無霸」項目 可拆細增吸引力 [香港經濟日報] 2023-01-12

觀塘市中心第4、5區重建,屬於近年規模最大的項目之一,投資額達百億元,有能力進場競投財團數目本來不多,在當下市況流標風險亦增加,參考過往經驗,大型地皮可考慮「拆細」招標,增加吸引力。


建築成本已達百億


觀塘裕民坊重建屬「巨無霸」級數的重建項目,建成後總樓面達216.6萬平方呎,不但較旁邊的創紀之城5期(即apm及寫字樓部分)逾130萬平方呎,還要大6成,亦較中環國金2期(IFC)約200萬平方呎樓面還要大。


即使不考慮地價,單是項目的建築成本已經達百億元,整個項目隨時是200億元的巨額投資,市建局亦要求入標財團市值或資產淨值不少於251億元,令到真正能夠參與的財團數目其實有限,截標前一般市場預期亦只有3至4份標書。


事實上,從市建局招標安排,亦反映到當局有顧及項目規模太大,例如市建局容許中標財團在24個月內,分期支付地價,做法亦是考慮到地價、投資額達百億元計算,方便發展商能夠融資上作出更好安排。即使有這項財務安排,惟最終仍然只得區內大地主新地(00016) ,足以反映在現時市況欠佳,而未來商業地供應充裕的情況下,發展商態度上的審慎。


要增加市場入標反應,其中一個方法是降低投資門檻,將地皮「拆細」出售。過往山頂文輝道地皮在2018年10月招標,估值一度達242.6億至485.2億元,最終落得流標收場,及後政府「一拆二」重推,兩幅地皮順利以120億及72.5億元批出,合共為庫房貢獻192.5億元賣地收入。


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