「供平過租」還是「租平過供」？ [香港經濟日報] 2026-06-29

今年2月唐榮曾經提過樓價上升的副作用，影響租金回報率下跌，趨勢仍然在持續。而根據地產代理統計，4月份租金回報率已經跌至低於按揭息率，已經結束「供平過租」的局面。

4月租金回報 跌至低於按息

上周公布差餉物業估價署5月數據，按月繼續樓價升得多（1.4%）、租金升幅收窄（0.3%）。中原租金回報率走勢在2021年7月見底，相當接近樓市高峰期（2021年8月），接着就開始反覆上升，升到去年7月、8月是高點3.6厘（見表），整個趨勢基本上跟樓價走勢屬於反向，可以說是這段時間樓價波動幅度相對大，樓價升跌對於租金回報率的影響大於租金升跌。

至於中原租金回報率由去年8月見頂回落，按照中原地產研究部高級聯席董事楊明儀提及，樓市買賣暢旺，樓價升幅擴大，顯著跑贏租金升幅，近8個月中原城市指數（CCI）累升12.73%，同期中原城市租金指數（CRI）只累升1.57%，回報率自2025年8月的3.6厘高位回落，連跌8個月共0.36個百分點，創2024年6月後的22個月新低。

部分類型單位收租回報 5月料降

若果跟政府差估署統計的租金回報作比較，可以見到這個趨勢屬於一致，當局統計的私人住宅各類型租金回報率，上升趨勢基本上都在去年6月至8月之間見頂，之後開始回落，普遍下跌0.1厘至0.3厘不等，現時回報率介乎2.3厘至3.5厘不等，5月部分類型單位回報率或會下跌。

至於根據中原指出，2026年4月H按息維持3.25%，同期租金回報率較H按息低0.01厘，終止連續11個月「供平過租」的情況。不過，若以大型銀行首3年至5年定息按揭利率2.73%計，回報率較定息高0.51厘，「供平過租」現象則仍未變。

直接比較租金回報率與按揭息率去評估是否「供平過租」，未必非常準確，因為按揭供款實際很受按揭成數、首期多少所影響，7成按揭還是6成按揭對於是否「供平過租」影響已經很大。

雖然直接比較租金回報率跟按揭息率，未能夠直接說明市場屬於「供平過租」還是「租平過供」，外，但比較這兩項數據高低有其實質意義，一個屬於投資回報、一個屬於投資成本，直接影響到投資者的入市意慾，在去年2月時正是自2022年美國開始加息以來，租金回報率首次跟按揭息率拉平，亦正是這個時候樓市見底回升的動力增強。

市場對於美國今年內再次減息的預期降溫，甚至憂慮會掉頭加息，可以預期下半年香港按息變化空間不多，租金回報率則取決於樓價及租金走勢，踏入暑假租賃旺季，租金升幅相信短期將會加快，但若果樓價短期持續較快增長，租金回報率進一步下跌，反而未必有利中長期走勢。