「供平過租」擴大利樓市 [香港經濟日報] 2025-03-24

美國聯儲局公布最新議息結果，一如市場預期維持息率不變，本港三大發鈔銀行亦維持最優惠利率（P）不變。

然而，自去年9月美聯儲啟動減息周期以來，至去年12月份香港銀行已合計減息3次，累減0.625厘，已經對樓市呈明顯利好作用。隨着減息效應持續發酵，加上2月底財案公布利好樓市措施後，多個新盤錄亮麗銷情，不少項目首輪銷售更即日沽清，樓市出現小陽春。

據美聯物業研究中心綜合「一手銷售網」資料及市場消息，3月首19日一手成交量錄逾1,900宗，較2月全月1,220多宗高出約55%，暫已創5個月高位。個人相信，隨着近期一手銷情持續火熱，料3月份一手成交有望錄得約3,000宗水平，並將創出去年3月後的一年新高。

說回息口問題。根據差餉物業估價署公布最新2025年1月A類單位（實用面積430平方呎或以下）的租金回報率報約3.6%；同時，1月份經絡按揭息率指數報3.52%，即細單位租金回報率較按揭利率輕微高出約0.08%，是自22年9月後再現細單位租金回報率超越按息的情況。

2月私宅呎租37.8元 按月升0.4%

與此同時，美聯「租金走勢圖」2月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.81元，按月回升約0.4%，租金相信將進一步向上，而「租升息跌」將促使愈來愈多屋苑出現「供平過租」。

以得寶花園為例，該屋苑今年2月平均呎租約43.8元，假設該屋苑一個282平方呎單位，每月租金約12,352元，同月屋苑平均呎價約10,709元，即樓價約302萬元，若以承造7成按揭、30年還款期、P按3.5厘計算，每月供款約9,493元，以此推算，買家每月供款較每月租金的開支低出約23%。

除了得寶花園外，尚有不少屋苑有顯著的「供平過租」的情形，例如河畔花園及花園城每月供款較每月租金支出低逾2成；至於淘大花園、美孚新邨、南豐新邨、沙田第一城等大型屋苑的每月供款較每月租金的支出，低出介乎約1成至逾1成半。

現時市場普遍預期，今年美國將進一步減息2次，相信香港息率亦大有機會「跟減」。可以預期的是，假如樓價未有現明顯反彈，屆時各屋苑「供平過租」的幅度勢擴大，屋苑數量亦將同步與日俱增，進一步吸引買家入市。

「供平過租」持續擴大，配合各利好因素持續湧現，以及近月香港股市急速回勇，樓市「追落後」上升的憧憬，相信當下樓市「小陽春」情況將有力延續，甚至由一手進一步蔓延至二手市場。